GUIDE POUR LES ACHETEURS DEPUIS LA FRANCE
Acheter un bien immobilier au Portugal depuis la France
Un guide pratique pour les acheteurs résidant en France qui envisagent une résidence, une résidence secondaire, un investissement locatif ou un bien en résidence de tourisme au Portugal.
- Pour les acheteurs résidant en France
- Relu et à jour
RÉPONSE RAPIDE
Un résident français peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui. Aucune restriction de nationalité ou de résidence ne s'applique à la propriété immobilière au Portugal. Un acheteur résidant en France suit le même processus portugais que n'importe quel autre acheteur : obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF), s'accorder sur les conditions de la vente, faire vérifier le bien et sa documentation, signer les documents contractuels portugais, régler les impôts portugais liés à l'acquisition, puis procéder à la conclusion de la vente, à l'issue de laquelle l'achat est enregistré.
Ce qui change réellement pour un acheteur français n'est pas le droit d'acheter, mais le vocabulaire. Le déroulement portugais possède ses propres documents et ses propres effets juridiques, et les notions françaises familières — compromis, notaire, conditions suspensives — ne se transposent pas terme à terme.
Acheter en zone euro supprime le risque de change, mais pas les démarches pratiques d'un virement international. Ces deux points sont détaillés plus bas.
Le parcours de l'acheteur français
Sept étapes, chacune renvoyant vers le guide portugais détaillé correspondant plutôt que de le répéter ici.
- 01
Définir le projet d'achat
Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, bien sur plan ou unité en résidence de tourisme : l'usage prévu au Portugal détermine la fiscalité, les documents et les vérifications à mener.
Le processus d'achat - 02
Établir le budget réel
Le prix, auquel s'ajoutent les impôts portugais liés à l'acquisition, les frais de conclusion et, le cas échéant, les coûts de financement. Tous les montants sont en euros, ce qui simplifie la fixation du budget par rapport à un acheteur hors zone euro.
Estimer les frais d'acquisition - 03
Préparer les démarches portugaises
Un NIF portugais pour chaque acheteur figurant sur l'acte, des pièces d'identité et les modalités de paiement.
Tout savoir sur le NIF - 04
Organiser les virements
Les virements en euros restent soumis aux plafonds bancaires, aux délais de traitement et aux vérifications sur l'origine des fonds, à caler sur les échéances de paiement portugaises.
Frais et fiscalité - 05
Rechercher et vérifier le bien
Propriété, enregistrement, charges, autorisations et usage permis sont vérifiés avant tout engagement financier.
Audit juridique - 06
Comprendre le contrat portugais
Le CPCV est le contrat-promesse portugais. Il doit être lu comme un document de droit portugais, et non comme la traduction d'un compromis de vente français.
Le CPCV expliqué - 07
Conclure et enregistrer la vente
La conclusion s'effectue par l'instrument portugais approprié, suivie de l'enregistrement de l'achat à votre nom.
Voir la conclusion de la vente
Portugal et France : deux processus d'achat différents
Les deux systèmes aboutissent à un résultat comparable par des instruments juridiques différents. Les deux colonnes ci-dessous sont présentées séparément, et délibérément non alignées comme des équivalences : aucun document portugais n'est ici présenté comme le pendant d'un document français.
DES NOTIONS DÉJÀ FAMILIÈRES À UN ACHETEUR FRANÇAIS
- Offre d'achat — l'écrit habituellement utilisé en début de transaction en France.
- Compromis de vente ou promesse de vente — l'avant-contrat en droit français.
- Notaire — l'officier public dont le rôle, dans une vente française, est défini par le droit français.
- Conditions suspensives — les conditions dont peut dépendre un avant-contrat français.
- Acte authentique de vente — l'instrument final de la vente en France.
LE DÉROULEMENT PORTUGAIS
- La réservation, lorsque le vendeur ou le promoteur y recourt — un contrat à part entière, dont le montant versé n'est pas toujours remboursable.
- Le CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) — le contrat-promesse portugais, avec ses propres obligations, délais et conséquences en cas de manquement.
- L'audit juridique — vérification de la propriété, de l'enregistrement, des charges, des autorisations et de l'usage permis, réalisée à votre demande.
- Les impôts portugais liés à l'acquisition — l'IMT et l'Imposto do Selo (droit de timbre), réglés avant la conclusion de la vente.
- La conclusion de la vente — l'acte authentique portugais (Escritura) par lequel le transfert de propriété s'opère.
- L'enregistrement — l'achat est enregistré afin que votre propriété figure dans les registres portugais.
Les notions françaises familières ne se transposent pas telles quelles dans le processus portugais, et ce guide ne présente aucun document français et portugais comme juridiquement équivalents. Chaque document portugais doit être lu pour ce qu'il est, dans la transaction où il s'applique.
Préparer son achat
L'essentiel de ces démarches peut être organisé depuis la France, avant même l'acceptation d'une offre.
- Un NIF portugais pour chaque acheteur qui figurera sur l'acte
- Une pièce d'identité valide et un justificatif de domicile
- Des dispositions bancaires permettant d'envoyer les montants requis, aux dates requises
- Les justificatifs d'origine des fonds préparés à l'avance
- Un choix précoce entre paiement comptant et financement portugais
- Des dispositions de représentation si vous ne pouvez pas vous déplacer à chaque étape
- Un accompagnement juridique indépendant, mandaté de votre côté de la transaction
Rien de tout cela ne dépend d'une résidence portugaise, obtenue, demandée ou envisagée.
Budget d'achat et fiscalité portugaise
L'impôt portugais sur l'acquisition se compose principalement de l'IMT et de l'Imposto do Selo (droit de timbre), calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur fiscale du bien. Établissez votre budget à partir de ce total, et non du seul prix affiché.
Impôts portugais liés à l'acquisition
L'IMT et l'Imposto do Selo, dont le montant dépend de la valeur, du type de bien et de l'usage prévu.
Frais de conclusion et d'enregistrement
Les frais de l'acte authentique portugais et de l'enregistrement de l'achat.
Frais d'accompagnement
L'accompagnement juridique indépendant et, le cas échéant, une expertise technique du bien.
Frais de financement
Expertise, frais de dossier, assurance et droit de timbre sur le crédit lorsqu'un prêt portugais est utilisé.
Frais de virement
Les frais bancaires sur les virements en euros entre la France et le Portugal.
Charges de propriété courantes
L'IMI, les charges de copropriété, l'assurance, les fluides et l'entretien.
Le simulateur n'estime que les impôts portugais liés à l'achat. Il ne calcule jamais l'impôt français et ne tient pas compte de votre pays de résidence.
Calculer les fraisFaire circuler des euros entre la France et le Portugal
Acheter depuis la France évite en général le risque de change auquel sont exposés les acheteurs en livres sterling ou en dollars, les deux pays partageant l'euro. Le montant convenu dans le CPCV est celui que vous payez. Cela supprime une variable — cela ne rend pas pour autant un virement international instantané ou automatique.
- Les plafonds de virement appliqués par votre banque française, par opération et par jour
- Les délais de traitement bancaire, qui peuvent s'étendre sur les week-ends et jours fériés des deux pays
- Les justificatifs d'origine des fonds, que les banques et avocats portugais peuvent exiger
- Les contrôles anti-blanchiment, susceptibles de suspendre un virement déjà donné en instruction
- Le montant en euros et la date du versement de réservation, lorsqu'une réservation est utilisée
- L'acompte en euros dû à la signature du CPCV
- Le solde en euros dû à la conclusion de la vente
- Les coordonnées du compte destinataire, confirmées directement et de manière indépendante avant tout virement
Partez des dates de paiement contractuelles et prévoyez le temps nécessaire aux contrôles bancaires, plutôt que de supposer un règlement le jour même.
Confirmez les coordonnées bancaires du destinataire par un canal que vous avez vérifié vous-même de façon indépendante. La fraude aux instructions de paiement est un risque avéré dans les transactions immobilières.
Ce guide ne recommande aucune banque ni prestataire de paiement.
Financer son achat depuis la France
Les banques portugaises prêtent aux acheteurs résidant en France, mais les conditions proposées aux non-résidents diffèrent de celles offertes aux résidents, et chaque établissement applique sa propre politique.
- La disponibilité et les conditions peuvent différer entre résidents et non-résidents
- La quotité de financement maximale et l'âge maximal en fin de prêt varient d'une banque à l'autre
- Une expertise du bien est généralement exigée
- Les justificatifs de revenus français peuvent devoir être traduits ou certifiés
- Financer un bien portugais via un prêteur français est une question distincte, à évoquer directement avec ce prêteur
- Le financement doit être exploré avant d'accepter des délais contraignants dans le CPCV
Ce site ne publie pas de taux de crédit actualisés et ne peut confirmer aucune éligibilité auprès d'une banque.
Lire le guide du crédit pour non-résidentsAcheter à distance depuis la France
La proximité géographique rend les visites simples à organiser, mais les étapes contractuelles peuvent aussi être gérées par représentation lorsque le déplacement n'est pas possible.
- Des visites à distance et une inspection indépendante du bien
- Une procuration établie en France selon les formalités exigées par la transaction portugaise, accompagnée d'une traduction assermentée en portugais
- Un échange sécurisé des pièces d'identité et documents
- Un audit juridique réalisé au Portugal et qui vous est rapporté
- La signature et la conclusion de la vente, lorsque cela est juridiquement possible
Les formalités exactes dépendent de la transaction et des documents signés.
En savoir plus sur l'achat à distancePosséder un bien au Portugal n'équivaut pas à devenir résident fiscal portugais
Ces quatre notions sont régulièrement confondues. Les distinguer clairement est sans doute la démarche la plus utile qu'un acheteur français puisse faire avant de signer quoi que ce soit.
La propriété du bien
Une question de droit immobilier portugais. Vous achetez, la vente est conclue puis enregistrée. La propriété découle de la transaction et ne préjuge en rien de votre lieu de vie.
La résidence habituelle
L'endroit où vous vivez réellement. Le fait qu'un bien portugais soit, dans les faits, une résidence principale ou une résidence secondaire influe sur son usage, son assurance et son entretien.
La résidence fiscale portugaise
Déterminée par les règles portugaises appliquées à votre situation réelle, notamment votre lieu de vie et le temps passé au Portugal. Elle n'est pas créée par l'achat d'un bien, et ce site ne la détermine jamais à votre place.
La résidence fiscale française
Déterminée par les règles françaises et appréciée en France. La possession d'un bien à l'étranger ne tranche pas à elle seule la question, et tout changement doit être examiné avec un conseil français qualifié.
Rien sur ce site ne détermine votre résidence fiscale dans l'un ou l'autre pays. Lorsque le simulateur de frais d'acquisition vous interroge sur votre résidence fiscale portugaise, vous répondez vous-même, et la réponse n'est utilisée que pour cette estimation.
Considérations fiscales françaises et portugaises
Deux systèmes fiscaux peuvent concerner le même bien. Cette section reste volontairement générale et ne calcule pas l'impôt français.
PORTUGAL
- Acquisition : l'IMT et l'Imposto do Selo (droit de timbre) sont dus lors de l'achat du bien
- Propriété : l'IMI est prélevé chaque année, d'autres charges pouvant s'ajouter selon le bien
- Location : la mise en location du bien peut créer des obligations fiscales portugaises
- Cession : une future revente peut avoir des conséquences fiscales portugaises
FRANCE
- Les conséquences fiscales françaises peuvent continuer à s'appliquer selon votre résidence et votre situation
- Des obligations déclaratives en France peuvent concerner des biens, revenus ou comptes détenus à l'étranger
- La situation France-Portugal dans un cas donné dépend d'éléments que ce site ne détient pas
- Les questions transfrontalières relèvent d'un conseil français qualifié et de l'administration fiscale française
Utilisez le simulateur de frais d'acquisition pour les impôts portugais liés à l'achat. Il est volontairement indépendant de votre pays de résidence et n'estime jamais l'impôt français.
Penser au-delà de l'achat
La détention transfrontalière d'un bien immobilier peut rendre pertinentes des questions de succession et de transmission qu'un achat purement national ne soulève pas. Ce point est abordé ici uniquement pour éviter une découverte tardive.
Deux systèmes juridiques peuvent être concernés
Un bien situé au Portugal, détenu par une personne résidant en France, peut relever de règles issues des deux pays.
Le mode de détention du bien
Propriété individuelle, propriété conjointe ou détention via une structure sont des montages différents, aux conséquences différentes.
Les dispositions déjà en place
Testaments, régime matrimonial et planification déjà organisée peuvent interagir avec un bien portugais.
La documentation au Portugal
L'enregistrement portugais reflète ce qui est enregistré ; les intentions de transmission relèvent d'une démarche distincte.
Le calendrier
Ces questions se traitent plus facilement avant la conclusion de la vente qu'après.
Ce guide ne fournit aucun calcul de droits de succession et ne recommande aucune structure de détention. L'approche adaptée dépend de la situation familiale, de résidence et de détention de l'acheteur.
Découvrir les régions du Portugal
Des points de départ pour se repérer, pas un classement. Ce site n'affirme pas quelles régions les acheteurs français choisissent le plus souvent.
Lisboa et Cascais
Vie urbaine et littorale, avec la plus large gamme de biens et de services.
Guide Lisboa et CascaisAlgarve
La côte sud, avec un marché de résidences secondaires, de tourisme et de location bien établi.
Guide de l'AlgarvePorto et le Nord
Une ville et une région du nord au caractère propre et à un marché immobilier distinct.
Guide Porto et NordCosta de Prata
La côte atlantique centrale entre Lisboa et Porto. Un guide dédié est en préparation.
Voir toutes les régionsMadeira
Une île atlantique avec son propre marché, sa propre logistique et ses spécificités pratiques.
Guide de MadeiraTypes de biens
Le type de bien change les documents, les vérifications et parfois le traitement fiscal.
Bien existant
Logements et appartements en revente, où les vérifications portent sur la propriété, l'enregistrement, les autorisations et l'état du bien.
Audit juridiqueSur plan
Paiements échelonnés, spécifications techniques et jalons de livraison, absents d'un achat en revente.
Acheter sur planBien en résidence de tourisme
Autorisations, contrats de gestion et montages contractuels propres aux établissements touristiques (empreendimentos turísticos).
Biens en résidence de tourismeTout type de bien
L'intégralité du processus d'achat portugais, de la recherche à l'enregistrement.
Comment acheterMalentendus fréquents
Lire le CPCV comme un compromis de vente
Le CPCV est un contrat de droit portugais, avec ses propres obligations, délais et conséquences en cas de manquement. Il doit être analysé comme tel.
Attendre le rôle du notaire français
Le processus portugais répartit les rôles autrement. L'accompagnement juridique indépendant est mandaté par vous, de votre côté de la transaction.
Supposer des conditions implicites
Toute condition importante — financement, autorisation, documentation — doit être expressément inscrite dans le contrat portugais pour produire effet.
Considérer la réservation comme une simple formalité
Une réservation est un contrat, et le montant versé n'est pas toujours remboursable.
Supposer que les virements en euros sont instantanés
Plafonds bancaires, délais de traitement et contrôles sur l'origine des fonds s'appliquent même au sein de la zone euro.
Confondre propriété et résidence fiscale
Acheter un bien au Portugal ne fait pas de vous un résident fiscal portugais et ne modifie pas, à lui seul, votre situation en France.
Établir son budget à partir du prix affiché
L'IMT, l'Imposto do Selo, les frais de conclusion et d'enregistrement font partie du budget réel.
Repousser les questions de succession
La détention transfrontalière peut soulever des questions de planification, plus simples à traiter avant la conclusion de la vente.
Vous avez déjà trouvé un bien au Portugal ?
Si vous avez reçu un document de réservation, un CPCV ou la documentation d'un bien, la transaction est passée d'une réflexion générale à un achat concret.
Les services juridiques portugais sont assurés par Valente Veiga & Associados.
Questions fréquentes des acheteurs français
Un citoyen français peut-il acheter un bien au Portugal ?
Oui. Le Portugal ne restreint pas la propriété immobilière selon la nationalité, et aucune autorisation particulière n'est requise pour un acheteur résidant en France.
Faut-il résider au Portugal pour acheter ?
Non. Propriété et résidence sont deux questions distinctes. De nombreux propriétaires ne deviennent jamais résidents portugais.
Ai-je besoin d'un NIF ?
En pratique, oui. Chaque acheteur figurant sur l'acte a besoin d'un numéro d'identification fiscale portugais, utilisé pour régler les impôts et conclure l'achat.
Le CPCV portugais est-il identique au compromis de vente français ?
Non. Le CPCV est un contrat de droit portugais, avec ses propres obligations, délais et conséquences en cas de manquement. Il doit être lu selon les règles portugaises et non traité comme la traduction d'un compromis, et ce guide ne présente jamais les deux comme équivalents.
Ai-je besoin d'un notaire portugais ?
Le processus portugais recourt à un acte authentique de conclusion de vente, et les rôles impliqués sont définis par le droit portugais, non par le modèle français. L'accompagnement juridique indépendant est mandaté séparément, par vous.
Puis-je conclure l'achat depuis la France ?
Souvent oui, par représentation via une procuration respectant les formalités exigées, y compris une traduction assermentée en portugais. Les exigences précises dépendent des documents signés.
Quel montant d'impôt portugais devrai-je payer ?
L'impôt portugais sur l'acquisition se compose principalement de l'IMT et de l'Imposto do Selo, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur fiscale, et influencés par le type de bien et l'usage prévu. Le simulateur de frais d'acquisition donne une estimation ; il ne calcule pas l'impôt français.
Puis-je obtenir un financement au Portugal ?
Les banques portugaises prêtent effectivement à des acheteurs résidant à l'étranger, généralement avec une quotité de financement plus faible que pour les résidents, et toujours sous réserve de leur propre analyse.
Acheter un bien fera-t-il de moi un résident fiscal portugais ?
Non. La résidence fiscale portugaise dépend de votre situation propre au regard des règles portugaises, principalement votre lieu de vie et le temps passé au Portugal.
Que vérifier avant de verser un montant de réservation ?
À qui le versement est destiné et sur quel fondement, si le montant est remboursable et dans quelles conditions, ce à quoi le document vous engage, et si les vérifications essentielles sur le bien ont déjà commencé.
Acheter sur plan est-il différent ?
Oui. L'achat sur plan implique des paiements échelonnés, des spécifications, des jalons de construction et une documentation du promoteur, absents d'un achat en revente.
Les biens en résidence de tourisme diffèrent-ils des appartements classiques ?
Souvent oui. Les unités en résidence de tourisme peuvent comporter des autorisations, des contrats de gestion et des montages contractuels que n'ont pas les appartements classiques.
Estimer vos impôts d'acquisition au Portugal
Le simulateur de frais d'acquisition estime l'IMT, l'Imposto do Selo et les frais de transaction habituels à partir des montants que vous indiquez. Votre pays d'origine ne change pas le calcul : le simulateur porte sur votre situation réelle, y compris votre résidence fiscale portugaise.
Sources officielles
Les informations de cette page s'appuient sur des sources officielles : administrations, autorités fiscales et régulateurs. Vérifiez toujours la situation en vigueur avant d'agir.
PORTUGAL
Autoridade Tributária e Aduaneira
Portal das Finanças — taxes and tax obligations
PORTUGAL
Government of Portugal
ePortugal — public services for citizens and businesses
PORTUGAL
Instituto dos Registos e do Notariado
Registries and notaries — property registration
PORTUGAL
Banco de Portugal
Bank customer website — credit and banking information
FRANCE
République française
Service-Public.fr — French citizens abroad and property matters
FRANCE
Direction générale des Finances publiques
impots.gouv.fr — international tax situations for individuals
FRANCE
Ministère de l'Europe et des Affaires étrangères
France Diplomatie — Portugal country file
Dernière vérification le 1 août 2026. Consultez les sites officiels pour la situation actuelle.
Cette page fournit des informations générales sur l'achat d'un bien immobilier au Portugal. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration, et ne traite pas des circonstances propres à une transaction donnée.