FRAIS ET FISCALITÉ
Frais et fiscalité lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal
Comprenez les principales taxes et frais à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal.
- Règles fiscales : 2026
RÉPONSE RAPIDE
Combien coûte l’achat d’un bien immobilier au Portugal ?
Les deux principales taxes lors d’un achat immobilier au Portugal sont l’IMT (taxe sur les transmissions immobilières) et l’Imposto do Selo (droit de timbre) sur l’acquisition. L’IMT dépend de la valeur, de la classification du bien, de la région et de la situation de l’acheteur ; l’Imposto do Selo sur l’acquisition est appliqué au taux de 0,8 % sur la même base imposable.
En plus des taxes s’ajoutent des frais de finalisation, des honoraires professionnels et, en cas de financement, des frais liés au crédit immobilier. Les frais récurrents tels que l’IMI, l’assurance et les charges de copropriété commencent après la finalisation.
Les montants dépendent de la transaction. Cette page explique les composantes plutôt que de promettre un pourcentage unique.
Vue d’ensemble rapide
Il est utile de considérer les frais d’achat en trois temps plutôt que comme un chiffre unique.
Avant la finalisation
Éventuellement :
- Inspection du bien
- Vérifications juridiques
- Évaluation
- Préparation du crédit immobilier
Au moment de l’achat
Généralement :
- IMT
- Imposto do Selo (droit de timbre)
- Frais de finalisation et d’enregistrement
- Honoraires professionnels
Après l’achat
Éventuellement :
- IMI (taxe foncière municipale annuelle)
- Charges de copropriété
- Assurance
- Entretien
- Frais de complexe touristique ou de gestion, le cas échéant
Taxes d’acquisition
Les deux taxes d’acquisition sont calculées sur la même base imposable : le montant le plus élevé entre le prix d’achat et la valeur imposable du bien (VPT). Retenir une valeur imposable plus basse alors que le prix est plus élevé n’est pas correct.
IMT — taxe sur les transmissions immobilières
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est due lors de l’acquisition. Pour un bien résidentiel urbain acquis par un résident fiscal portugais, elle suit un barème progressif avec un taux marginal et un abattement ; les autres classifications utilisent des taux fixes.
COMMENT L’IMT EST DÉTERMINÉE
- La base imposable — le montant le plus élevé entre le prix et la valeur imposable
- La classification du bien (résidentiel, rural, autre urbain)
- La localisation du bien, sur le continent ou dans une région autonome
- La question de savoir si l’acheteur sera résident fiscal portugais lors de la finalisation
- La question de savoir si le bien sera la résidence permanente de l’acheteur
- L’application éventuelle d’un régime primo-accédant (moins de 35 ans)
Les biens ruraux sont taxés à 5 % et les autres biens urbains à 6,5 %, sans tranches progressives.
Imposto do Selo (droit de timbre) sur l’acquisition
L’Imposto do Selo (droit de timbre) sur la transmission d’un bien immobilier est prélevé au taux de 0,8 % sur la même base imposable que l’IMT, et est payé en même temps que celui-ci lors de la finalisation.
Autres frais de finalisation
Il ne s’agit pas de taxes, mais ces frais font partie des sommes nécessaires à la finalisation.
AUTRES FRAIS DE FINALISATION
- Honoraires juridiques pour la vérification et la finalisation
- Frais de notaire ou d’acte authentifié
- Frais de registre foncier et d’enregistrement
- Certificats et demandes de documents
- Procuration lorsque l’acheteur est représenté
Frais liés au crédit immobilier
Lorsque l’achat est financé, des frais supplémentaires s’ajoutent liés au financement lui-même.
FRAIS LIÉS AU CRÉDIT IMMOBILIER
- Frais de dossier et de traitement bancaire
- Évaluation du bien exigée par le prêteur
- Imposto do Selo (droit de timbre) sur le prêt
- Assurance-vie et assurance habitation exigées par le prêteur
- Enregistrement de l’hypothèque
Ces frais ne sont pas inclus dans le simulateur de taxes d’acquisition.
Frais de propriété récurrents
Prévoyez le coût annuel de la détention du bien, et pas seulement celui de son achat.
FRAIS DE PROPRIÉTÉ RÉCURRENTS
- IMI — taxe foncière municipale annuelle
- AIMI lorsque la valeur imposable totale dépasse le seuil légal
- Charges de copropriété
- Assurance
- Charges et entretien
- Frais de complexe touristique ou de gestion locative, le cas échéant
Achetez-vous en tant que non-résident ?
Le Portugal a introduit en 2026 un régime spécifique d’IMT pour certaines acquisitions de biens résidentiels urbains par des non-résidents. Lorsqu’il s’applique, l’IMT due sur l’acquisition est déterminée par cette règle plutôt que par le barème résidentiel progressif.
Envisagez-vous de devenir résident fiscal portugais après l’achat ?
Le résultat peut dépendre du moment où la résidence est établie ainsi que des conditions légales et des démarches requises. Le montant dû lors de l’acquisition n’est pas automatiquement réduit par une intention de s’installer.
Régime primo-accédant pour les acheteurs de 35 ans ou moins
Un régime primo-accédant peut réduire substantiellement, et dans certains cas supprimer, l’IMT et l’Imposto do Selo (droit de timbre) sur l’acquisition pour les acheteurs éligibles de 35 ans ou moins qui acquièrent leur résidence permanente. Il est soumis à des conditions strictes.
CONDITIONS HABITUELLES
- Avoir 35 ans ou moins au moment de l’acquisition
- Ne pas être considéré comme personne à charge au regard de l’IRS portugais
- Il doit s’agir d’une première acquisition éligible
- Ne pas détenir de bien résidentiel urbain à la date d’achat ni au cours des trois années précédentes
- Le bien doit être exclusivement destiné à la résidence permanente de l’acheteur
Au-delà du seuil d’exonération totale, l’avantage est plafonné, de sorte que les acquisitions de valeur plus élevée ne sont pas totalement exonérées.
Exemples chiffrés
Quatre achats illustratifs de 500 000 €, calculés selon les règles de 2026. Ouvrez-en un dans le simulateur pour modifier les données.
Résidence principale à 500 000 €
Résident fiscal portugais — Continent
- IMT
- 26 236,65 €
- Imposto do Selo (droit de timbre)
- 4 000 €
- Total des taxes d’acquisition
- 30 236,65 €
Résidence secondaire à 500 000 €
Résident fiscal portugais — Continent
- IMT
- 27 300,11 €
- Imposto do Selo (droit de timbre)
- 4 000 €
- Total des taxes d’acquisition
- 31 300,11 €
Bien résidentiel à 500 000 €
Acheteur non-résident
- IMT
- 37 500 €
- Imposto do Selo (droit de timbre)
- 4 000 €
- Total des taxes d’acquisition
- 41 500 €
Résidence principale à 500 000 €
Résident fiscal portugais — Madeira
- IMT
- 22 795,78 €
- Imposto do Selo (droit de timbre)
- 4 000 €
- Total des taxes d’acquisition
- 26 795,78 €
Simulateur de frais d’achat
Estimez l’IMT et l’Imposto do Selo (droit de timbre) pour votre propre achat en appliquant les règles de 2026, avec un détail transparent du calcul.
SOURCES OFFICIELLES
Les taux et seuils sont configurés à partir de sources officielles portugaises.
- Código do IMT, Artigo 17.º — Autoridade Tributária e AduaneiraIMT rates and brackets applicable to property acquisitions.
- Ofício-Circulado n.º 40129/2026 — Autoridade Tributária e AduaneiraPractical IMT tables applicable for the 2026 tax year.
- Compra da casa (IMT e Imposto do Selo) — Autoridade Tributária e AduaneiraAdministrative guidance on tax due on a property purchase.
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 1.1 — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty of 0.8% on the onerous transfer of immovable property.
- Código do Imposto do Selo, Artigo 7.º-A — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty relief associated with the first-home regime.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República2026 regime applicable to certain acquisitions by non-residents.
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Questions fréquentes
Les principales taxes sur l’acquisition sont l’IMT (taxe sur les transmissions immobilières) et l’Imposto do Selo (droit de timbre) au taux de 0,8 %. Les deux sont calculées sur le montant le plus élevé entre le prix d’achat et la valeur imposable du bien.
Pour un bien résidentiel urbain acquis par un résident fiscal portugais, l’IMT utilise un barème progressif : la base imposable est multipliée par un taux marginal, dont on soustrait un abattement fixe. Les biens ruraux et les autres biens urbains utilisent des taux fixes de 5 % et 6,5 %.
Une règle spécifique de 2026 s’applique à certaines acquisitions de biens résidentiels urbains par des acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux portugais au moment de la finalisation. Lorsqu’elle s’applique, le montant dû lors de l’acquisition est déterminé par cette règle.
La VPT est la valeur imposable du bien dans le système fiscal portugais. L’IMT et l’Imposto do Selo (droit de timbre) sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix d’achat et la VPT, de sorte qu’une VPT plus élevée augmente la taxe.
Les régions autonomes utilisent des seuils plus élevés dans les barèmes d’IMT, ce qui aboutit généralement à un montant d’IMT plus faible pour un même prix.
Oui. L’IMI est prélevée chaque année par la municipalité, et l’AIMI peut s’appliquer lorsque la valeur imposable totale détenue dépasse le seuil légal. Les charges de copropriété et l’assurance sont des frais récurrents distincts.
Non. Les honoraires professionnels, les frais d’enregistrement et de finalisation sont distincts de l’IMT et de l’Imposto do Selo (droit de timbre), et doivent être budgétés en plus de ceux-ci.
Cela peut être le cas. Les acquisitions réalisées par des sociétés, des fonds et d’autres entités suivent des règles différentes et ne sont pas couvertes par le simulateur de ce site.
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Comment acheter
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