Propiedad existente
CONSIDERACIONES CLAVE
- Titularidad y registro existentes
- Estado físico
- Licencias
- Comunidad de propietarios cuando corresponda
- Ocupación o contratos existentes
CÓMO COMPRAR
Cómo comprar una propiedad en Portugal
Una guía clara y paso a paso para compradores internacionales, desde la planificación de su compra hasta la entrega de las llaves.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Cómo funciona la compra de una propiedad en Portugal?
Los compradores extranjeros pueden adquirir una propiedad en Portugal sin necesidad de ser residentes portugueses. El proceso normalmente implica definir la estructura de compra y el presupuesto, obtener la identificación portuguesa necesaria, seleccionar la propiedad, negociar las condiciones comerciales, realizar la due diligence, firmar el contrato de promesa de compraventa cuando corresponda, pagar los impuestos correspondientes y completar la adquisición mediante escritura o instrumento autenticado equivalente.
La secuencia exacta puede variar según la propiedad, las condiciones de financiación y si la compra se refiere a una vivienda existente, un desarrollo sobre plano o una unidad turística de un resort.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento sobre una operación específica.
Su recorrido de compra
Siete etapas, desde las primeras decisiones hasta el registro de la propiedad a su nombre.
El proceso de compra, paso a paso
Siete etapas, desde las primeras decisiones hasta el registro de la propiedad a su nombre.
PASO 1
Planifique su compra
Antes de visitar propiedades, defina qué va a comprar y por qué. El uso previsto de la propiedad influye en los impuestos, en la documentación que debe revisarse, en el tipo de propiedad que se ajusta y hasta en las regiones que merece la pena considerar.
Establezca un presupuesto aproximado que incluya los costes de adquisición, no solo el precio de venta, y decida desde el principio si la compra se financiará al contado o con financiación, ya que la financiación cambia tanto el calendario como las protecciones contractuales que debe solicitar.
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- ¿Residencia principal, segunda vivienda o inversión?
- ¿Propiedad existente, sobre plano o resort?
- ¿Al contado o con hipoteca?
- ¿Presupuesto de compra aproximado?
- ¿Regiones preferidas?
- ¿Fecha de finalización prevista?
Siguiente: Prepárese para comprar
PASO 2
Prepárese para comprar
La mayor parte del trabajo práctico preliminar puede completarse antes de encontrar una propiedad. Los compradores internacionales normalmente obtienen un número de identificación fiscal portugués (NIF), organizan una forma de realizar pagos en Portugal y, cuando hay financiación de por medio, inician pronto la conversación sobre la hipoteca.
Si no va a estar en Portugal en momentos clave, organice la representación con antelación en lugar de en el último momento, y confirme qué requisitos se aplican a su operación específica.
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- Obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Organizar las vías bancarias y de pago para la compra
- Iniciar las conversaciones sobre financiación si hay una hipoteca implicada
- Confirmar la identificación y los documentos justificativos
- Considerar la representación si va a comprar a distancia
Siguiente: Busque y compare
PASO 3
Busque y compare
Reduzca primero la ubicación y después la propiedad. Las regiones difieren en precio, estacionalidad, demanda de alquiler, accesibilidad y tipo de oferta disponible, y una propiedad adecuada para una vivienda permanente puede no ser adecuada para un uso ocasional.
Compare cuidadosamente la obra nueva y la reventa: difieren en estado, documentación, garantías, plazos y las verificaciones que deben realizarse antes de cualquier pago.
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- Preseleccionar regiones y compararlas entre sí
- Decidir entre obra nueva y reventa
- Visitar o encargar una inspección de la propiedad
- Solicitar pronto la documentación de la propiedad
- Anotar los costes recurrentes anuales, no solo el precio
Siguiente: Haga una oferta o una reserva
PASO 4
Haga una oferta o una reserva
La secuencia comercial suele comenzar con un precio de venta, seguido de una negociación y una oferta por escrito. Cuando se utiliza una reserva, la propiedad se retira del mercado durante un período definido, a menudo a cambio de un pago de reserva.
Los documentos de reserva varían mucho. Algunos son simples confirmaciones de interés; otros contienen compromisos vinculantes, plazos y condiciones para el reembolso del importe pagado.
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- Confirmar el precio, qué incluye y qué excluye
- Poner por escrito las condiciones acordadas
- Leer el documento de reserva antes de pagar
- Confirmar las condiciones bajo las cuales el dinero es reembolsable
- Verificar el plazo para firmar el contrato de promesa
Siguiente: Realice la due diligence
PASO 5
Realice la due diligence
La due diligence es la fase en la que se verifica la propiedad en lugar de asumirla. Las verificaciones adecuadas dependen de la operación, y los desarrollos sobre plano o turísticos normalmente requieren documentación adicional.
Según la operación, las verificaciones pueden incluir:
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- La titularidad y quién está legalmente facultado para vender
- Cargas, hipotecas y otros gravámenes
- Información de registro de la propiedad
- Información fiscal relativa a la propiedad
- Licencias y uso permitido
- Información urbanística y de construcción
- Documentación de la comunidad de propietarios cuando corresponda
- Restricciones contractuales que afecten al uso o a la transmisión
- Documentación específica de desarrollos sobre plano o turísticos
Siguiente: Revise y firme el contrato de promesa de compraventa
PASO 6
Revise y firme el contrato de promesa de compraventa
En la mayoría de las operaciones portuguesas, las partes firman un Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato de promesa de compraventa, antes de la escritura. Registra las condiciones acordadas y la señal, y regula lo que ocurre si alguna de las partes no cumple.
Un CPCV normalmente aborda:
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- Las partes y su capacidad para contratar
- La identificación de la propiedad
- El precio y la estructura de pago
- La señal y cómo se trata
- El plazo de finalización
- Las condiciones que deben cumplirse antes de la finalización
- Las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes
- Los documentos y obligaciones de cada parte
Siguiente: Complete la compra
PASO 7
Complete la compra
La finalización reúne las últimas verificaciones, el pago de los impuestos de compra y la firma de la escritura o instrumento autenticado equivalente, momento en el que se paga el resto del precio.
Tras la firma, la adquisición se registra y se entregan las llaves. El registro es lo que hace efectiva su titularidad frente a terceros.
LISTA DE VERIFICACIÓN PRÁCTICA
- Repetir las últimas verificaciones poco antes de la finalización
- Pagar los impuestos de compra aplicables
- Firmar la escritura o instrumento autenticado
- Pagar el saldo pendiente del precio
- Registrar la adquisición
- Recibir las llaves y los documentos de entrega
¿Compra desde fuera de Portugal?
Muchos compradores internacionales completan una parte sustancial del proceso sin estar permanentemente en Portugal.
Guías por país
Regional guides
¿Puedo comprar una propiedad en Portugal a distancia?
En muchas operaciones, un comprador puede hacerse representar mediante un poder notarial debidamente preparado, sujeto a los requisitos de la operación específica.
El proceso no es idéntico para cada tipo de propiedad
Las viviendas existentes, los desarrollos sobre plano y las unidades turísticas de resort siguen la misma secuencia general, pero la documentación, los riesgos y las protecciones difieren.
Propiedad sobre plano
CONSIDERACIONES CLAVE
- Documentación del desarrollo
- Estado de la construcción
- Especificaciones
- Calendario de pagos
- Protecciones de finalización
- Hitos contractuales
Unidad turística de resort
CONSIDERACIONES CLAVE
- Estructura del desarrollo turístico
- Modalidades de gestión o explotación
- Restricciones de uso por el propietario
- Cuotas
- Condiciones de alquiler
- Restricciones de transmisión cuando corresponda
Errores comunes que los compradores internacionales deben evitar
Ninguno de estos errores es infrecuente. Todos son fáciles de evitar con un poco de planificación.
- 01
Pagar un importe de reserva antes de comprender las condiciones.
- 02
Tratar el CPCV como una simple formalidad.
- 03
Omitir verificaciones independientes sobre la propiedad y la documentación.
- 04
Presupuestar únicamente el precio de compra.
- 05
Suponer que las compras sobre plano y de resort funcionan como las compras de viviendas ordinarias.
- 06
Dejar el apoyo profesional para justo antes de la finalización.
¿Ya ha encontrado una propiedad?
Pase de la orientación general a su transacción específica e identifique el siguiente paso.
¿Ya ha encontrado una propiedad?
Si ha identificado una propiedad, ha recibido un documento de reserva o un CPCV, o le están pidiendo que realice un pago, este es el momento en el que la revisión específica de la operación resulta especialmente relevante.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.
Preguntas frecuentes
Sí. No existe una restricción general que impida a los ciudadanos extranjeros comprar propiedades en Portugal, y los compradores no necesitan ser residentes portugueses.
No. La residencia no es una condición para la titularidad. Sin embargo, el estatus de residencia puede afectar a la tributación y a la financiación, por lo que debe tenerse en cuenta al planificar la compra.
Normalmente se requiere un número de identificación fiscal portugués para completar la adquisición de una propiedad y para gestionar las obligaciones fiscales relacionadas.
En muchas operaciones, un comprador puede hacerse representar mediante un poder notarial debidamente preparado. Si esto es posible, y qué forma debe adoptar, depende de la operación específica.
Las señales se acuerdan entre las partes y varían. El importe, cómo se retiene y qué ocurre con él si la compra no se completa son cuestiones contractuales que se establecen en el contrato de promesa.
El Contrato-Promessa de Compra e Venda es el contrato de promesa de compraventa firmado antes de la escritura. Registra las condiciones acordadas, la señal y las consecuencias si alguna de las partes no cumple.
Las verificaciones normalmente se realizan antes de la firma, porque el contrato de promesa suele comprometer al comprador. Lo que debe verificarse depende de la propiedad y de la operación.
Una compra normalmente implica el impuesto de transmisión, el Imposto do Selo y costes profesionales y de registro, además de costes anuales recurrentes. Los importes dependen de la propiedad, su uso previsto y las circunstancias del comprador.
Sí. Las compras sobre plano implican documentación del desarrollo, hitos de construcción, pagos escalonados y protecciones de finalización que no surgen al comprar una vivienda existente.
A menudo, sí. Los desarrollos turísticos pueden implicar modalidades de gestión, restricciones de uso por el propietario, cuotas y condiciones de transmisión que no se aplican a los apartamentos residenciales ordinarios.
Guías relacionadas
Continúe con las guías y herramientas que la mayoría de los compradores utilizan a continuación.
Costes e impuestos
Comprenda los impuestos sobre las propiedades, los honorarios y los costes recurrentes de una compra de propiedad en Portugal.
Calculadora de costes de compra
Estime los impuestos, los costes y el valor total previsto.
Comprar una propiedad nueva sobre plano
Una guía práctica para compradores internacionales que adquieren una propiedad antes de su finalización o entrega definitiva.
Comprar una unidad turística en Portugal
Comprenda la propiedad, la estructura del complejo turístico y el modelo de explotación antes de comprar.
Guías del comprador
Orientaciones prácticas para quienes compran desde el extranjero.
¿Dónde comprar en Portugal?
Compare los principales mercados inmobiliarios de Portugal y encuentre la región que mejor se adapte a su estilo de vida, uso previsto o inversión.