GUÍA PARA COMPRADORES DESDE ESPAÑA
Comprar una propiedad en Portugal desde España
Una guía práctica para compradores residentes en España que consideran una vivienda, una segunda residencia, una propiedad de inversión o una unidad en un resort en Portugal.
- Para compradores residentes en España
- Revisado y actualizado
RESPUESTA RÁPIDA
¿Pueden los compradores residentes en España comprar propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no impone ninguna restricción de nacionalidad o residencia a la propiedad inmobiliaria. Un comprador residente en España sigue la misma secuencia portuguesa que cualquier otro comprador: obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF), acordar las condiciones, verificar la propiedad y su documentación, firmar los documentos contractuales portugueses, liquidar los impuestos portugueses de adquisición y completar la operación, tras lo cual la compra queda registrada.
La diferencia práctica es una cuestión de expectativas. Un comprador español puede estar familiarizado con el contrato de arras, un proceso notarial articulado en torno a un notario español y el Registro de la Propiedad. Portugal tiene su propia secuencia independiente —una reserva, cuando se utiliza, el CPCV, la diligencia debida encargada por el comprador, los impuestos de compra portugueses, la finalización (completion) y el registro de la propiedad portugués— y estos conceptos no son equivalencias automáticas de las figuras españolas.
España y Portugal utilizan ambos el euro, por lo que no hay conversión de divisa que planificar. Aun así, hay que planificar los plazos de pago, los límites de las transferencias bancarias internacionales y las comprobaciones sobre el origen de los fondos.
La hoja de ruta del comprador español
Siete pasos, cada uno enlazado a la guía portuguesa detallada en lugar de repetirse aquí.
- 01
Definir la compra
Vivienda permanente, segunda vivienda, inversión en alquiler, sobre plano o unidad en resort: el uso previsto determina los impuestos, documentos y comprobaciones portugueses.
El proceso de compra - 02
Fijar el presupuesto real
El precio más los impuestos portugueses de adquisición, los costes de finalización, el registro y cualquier coste de financiación, todo en euros.
Estimar los costes de compra - 03
Preparar los requisitos portugueses
Un NIF portugués para cada comprador que figure en la escritura, documentos de identificación y disposiciones de pago.
Sobre el NIF - 04
Planificar las transferencias
Alinear las transferencias en euros con las fechas de pago portuguesas, teniendo en cuenta los límites bancarios y el tiempo de procesamiento.
Costes e impuestos - 05
Encargar las comprobaciones de la propiedad
Registro, cargas, licencias, uso permitido y documentación de la construcción, verificados antes de comprometer dinero.
Diligencia debida - 06
Revisar el contrato portugués
El CPCV es el contrato-promesa de compraventa portugués y genera obligaciones reales antes de la finalización.
El CPCV explicado - 07
Completar y registrar
Finalización mediante el instrumento portugués adecuado, seguida del registro de la propiedad portugués.
Ver la finalización
Portugal frente a España — cómo difiere el proceso de compra
Las dos columnas se presentan por separado a propósito. Describen dos procedimientos nacionales, y nada de lo que sigue debe leerse como una equivalencia entre un instrumento español y uno portugués. Un CPCV no es simplemente la versión portuguesa de un contrato de arras.
PROCEDIMIENTOS CON LOS QUE UN COMPRADOR ESPAÑOL PUEDE ESTAR FAMILIARIZADO
- El contrato de arras, un acuerdo preliminar español a menudo acompañado de una señal (depósito de arras).
- El proceso notarial español, con el notario como figura central para otorgar la escritura pública de compraventa.
- El Registro de la Propiedad español y su papel en confirmar la titularidad y las cargas.
- Los impuestos de adquisición españoles, como el ITP o el IVA, calculados según normas españolas que no se aplican en Portugal.
- El certificado de eficiencia energética y otros documentos de divulgación específicos del sistema español.
LA SECUENCIA PORTUGUESA
- Reserva, cuando el vendedor o promotor la utiliza: un contrato por derecho propio, cuyo importe no siempre es reembolsable.
- CPCV (contrato-promessa de compra e venda) — el contrato-promesa de compraventa portugués, firmado bastante antes de la finalización.
- Comprobaciones legales y de la propiedad — registro, cargas, licencias, uso permitido y documentación, encargadas por el comprador.
- Impuestos de compra portugueses — el IMT y el Imposto do Selo (impuesto de timbre), liquidados antes de la finalización.
- Finalización (completion) — el instrumento portugués autenticado (la escritura o un documento autenticado equivalente) mediante el cual se produce la transmisión.
- Registro de la propiedad portugués — el trámite de registro que sigue a la finalización dentro del sistema portugués.
El CPCV portugués y el contrato de arras español no son documentos automáticamente equivalentes, y la finalización portuguesa no es una cita notarial española bajo otro nombre. El Registro de la Propiedad y el registro de la propiedad portugués son sistemas separados, con sus propias normas y su propio efecto probatorio. Cada documento debe leerse dentro del sistema al que pertenece, y las cifras fiscales, los documentos de divulgación o las prácticas notariales españolas no se trasladan a través de la frontera.
Prepararse para comprar
La mayor parte de esto se puede organizar desde España, antes de aceptar una oferta.
- Un NIF portugués para cada comprador que figure en la escritura
- Identificación válida y justificante de domicilio
- Disposiciones bancarias capaces de enviar los importes requeridos en las fechas requeridas
- Documentación sobre el origen de los fondos preparada con antelación
- Una decisión temprana entre pagar al contado o financiar en Portugal
- Disposiciones de representación si no va a viajar para cada etapa
- Una revisión legal independiente encargada por su parte en la operación
Nada de esto depende de tener, solicitar o pretender la residencia portuguesa.
Presupuesto de compra e impuestos portugueses
El impuesto portugués de adquisición es principalmente el IMT y el Imposto do Selo (impuesto de timbre), calculados sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal del inmueble. Se trata de un sistema separado del ITP o el IVA españoles, así que presupueste a partir de los componentes portugueses y no de los porcentajes españoles habituales.
Impuestos portugueses de adquisición
El IMT y el Imposto do Selo, en función del valor, el tipo de inmueble y el uso previsto.
Costes de finalización y registro
Los costes del instrumento de finalización portugués y del registro de la compra.
Costes profesionales
La revisión legal independiente y cualquier informe técnico que decida encargar.
Costes de financiación
Tasación, comisiones de apertura, seguros e impuesto de timbre sobre el crédito cuando se utiliza una hipoteca portuguesa.
Costes de transferencia
Comisiones bancarias por las transferencias internacionales en euros entre España y Portugal.
Costes de propiedad continuados
El IMI, las cuotas de comunidad, los seguros, los suministros y el mantenimiento.
La calculadora estima únicamente los impuestos de compra portugueses. Nunca calcula el impuesto español ni tiene en cuenta su país de residencia.
Calcular costesMover euros entre España y Portugal
Los fondos mantenidos en euros no requieren ninguna comparación de divisas: el importe acordado en el CPCV es el importe que se paga. Lo que sí hay que planificar es cuándo se mueve el dinero, a través de qué cuenta y qué documentación pedirá la parte receptora, incluso para una transferencia que permanece dentro de la zona euro.
- Los plazos de pago frente a las fechas de la reserva, el CPCV y la finalización
- Los límites de transferencia aplicados por su banco español, incluidos los topes por operación y diarios
- Los tiempos de procesamiento bancario, incluidos fines de semana y festivos en cualquiera de los dos países
- La documentación sobre el origen de los fondos preparada antes de que venza el primer pago
- Los datos de la cuenta internacional —IBAN y BIC— confirmados con exactitud
- Las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales, que pueden pausar una transferencia ya ordenada
- Los plazos contractuales del contrato portugués, que no se mueven porque una transferencia se retrase
- Los datos de la cuenta receptora, confirmados de forma directa e independiente antes de cualquier transferencia
No cumplir con una fecha de pago contractual puede tener consecuencias en virtud del CPCV, así que planifique la cadena de transferencias en sentido inverso a partir de esas fechas.
Confirme los datos bancarios de la cuenta receptora a través de un canal que haya verificado de forma independiente. Los cambios fraudulentos en las instrucciones de pago son un riesgo conocido en las operaciones inmobiliarias.
Esta guía no recomienda ningún banco ni proveedor de pagos.
Financiación desde España
Los bancos portugueses conceden préstamos a compradores residentes en España, pero las condiciones ofrecidas a los no residentes difieren de las ofrecidas a los residentes, y cada entidad aplica su propia política.
- La disponibilidad y las condiciones pueden diferir entre residentes y no residentes
- El porcentaje máximo de financiación sobre el valor y la edad máxima al final del plazo varían entre bancos
- Normalmente se exige una tasación del inmueble
- La documentación de ingresos española puede necesitar traducción o certificación
- Financiar un inmueble portugués a través de un prestamista español es una cuestión aparte, que debe plantearse a esa entidad
- Las condiciones de financiación habituales en los contratos españoles no están automáticamente disponibles en un CPCV portugués: cualquier condición de financiación debe negociarse y redactarse en el contrato portugués
- La financiación debe explorarse antes de acordar plazos vinculantes en el CPCV
Este sitio no publica los tipos hipotecarios actuales ni puede confirmar la elegibilidad con ningún banco.
Leer la guía de hipotecas para no residentesComprar a distancia desde España
Las etapas contractuales pueden gestionarse mediante representación cuando viajar para cada paso resulta poco práctico.
- Visitas a distancia e inspección independiente del inmueble
- Una procuração (poder notarial) preparada con las formalidades que exige la operación portuguesa, y una traducción certificada al portugués cuando el documento se otorgue en España
- Intercambio seguro de documentos de identificación y otra documentación
- Diligencia debida realizada en Portugal e informada a usted
- Firma y finalización cuando sea legalmente procedente
Las formalidades exactas dependen de la operación y de los documentos que se firmen.
Conocer cómo comprar a distanciaNo dé por hecho que el proceso portugués ofrece las mismas comprobaciones que espera en España
Se trata de una diferencia objetiva en cómo se organizan los dos sistemas, no de una advertencia sobre Portugal. En Portugal, varias verificaciones importantes las encarga el comprador, lo que significa que se producen cuando usted las solicita.
Registro de la propiedad
Qué consta registrado, a nombre de quién, y si hay cargas, hipotecas o gravámenes inscritos sobre el inmueble.
Licencias
Si el inmueble cuenta con las licencias necesarias para el uso previsto, incluida la licencia de utilización cuando corresponda.
Uso permitido
Para qué puede utilizarse legalmente el inmueble, que no siempre coincide con su uso actual.
Documentación de construcción
Planos aprobados, obras realizadas, y si las modificaciones fueron autorizadas y documentadas.
Cuestiones de comunidad
Normas, cuotas, impagos y decisiones de la comunidad (condomínio) que le vincularán como propietario.
Documentación del vendedor y del promotor
Quién vende, su capacidad para vender y la documentación que respalda la operación.
Restricciones específicas del proyecto
Normas de la promoción, obligaciones de uso turístico o restricciones contractuales vinculadas a un proyecto concreto.
Nada de esto es inusual ni difícil cuando se planifica. Solo resulta inusual cuando se asume que ocurre automáticamente, como sí ocurre en España con el Registro de la Propiedad y el proceso notarial español.
Ser propietario en Portugal no equivale a convertirse en residente fiscal portugués
Una vivienda permanente, una segunda vivienda y una residencia fiscal son tres cosas distintas, y ninguna de ellas se decide con la propia compra.
Titularidad de la propiedad
Una cuestión de derecho inmobiliario portugués. Usted compra, completa la operación y la registra. La titularidad no dice nada sobre dónde vive.
Residencia habitual
Donde efectivamente vive. Que el inmueble portugués sea vivienda principal o segunda vivienda afecta a cómo lo usa, lo asegura y lo mantiene.
Residencia fiscal portuguesa
Se determina según las normas portuguesas aplicadas a sus circunstancias reales, como dónde vive y el tiempo que pasa en Portugal. No la crea la propiedad de un inmueble, y este sitio nunca la determina por usted.
Residencia fiscal española
Se determina según las normas españolas y se evalúa en España. Ser propietario de un inmueble en el extranjero no resuelve la cuestión por sí solo, y cualquier cambio debe consultarse con un asesor español cualificado.
Nada en este sitio determina su residencia fiscal en ninguno de los dos países. Cuando la calculadora de costes de compra pregunta por la residencia fiscal portuguesa, es usted quien responde, y la respuesta se utiliza únicamente para esa estimación.
Consideraciones fiscales españolas y portuguesas
A continuación se mantienen ambos lados por separado. Esta guía describe los impuestos portugueses y solo señala que pueden existir consecuencias en España.
IMPUESTOS PORTUGUESES DE COMPRA Y DE PROPIEDAD
- Adquisición: el IMT y el Imposto do Selo surgen al comprar el inmueble
- Propiedad: el IMI se cobra anualmente, con otros cargos posibles según el inmueble
- Alquiler: alquilar el inmueble puede generar obligaciones fiscales portuguesas
- Transmisión: una futura venta puede tener consecuencias fiscales portuguesas
CONSIDERACIONES FISCALES ESPAÑOLAS
- Ser propietario de un inmueble en el extranjero, recibir ingresos por su alquiler, su venta y sus circunstancias personales pueden tener cada uno consecuencias en España
- Las obligaciones de declaración en España pueden extenderse a los activos y a las rentas en el extranjero
- Cómo interactúan las posiciones española y portuguesa en un caso concreto depende de hechos que este sitio no conoce
- Las consecuencias transfronterizas complejas corresponden al asesoramiento profesional español adecuado y a las propias orientaciones de la Agencia Tributaria
Esta guía no calcula el impuesto español ni determina ningún resultado de doble imposición. Utilice la calculadora de costes de compra únicamente para los impuestos de adquisición portugueses.
Consideraciones sobre titularidad y sucesión
La titularidad transfronteriza puede hacer relevante la planificación sucesoria de un modo que una compra puramente nacional no exige. Se plantea aquí para que se considere a tiempo.
Pueden intervenir dos sistemas jurídicos
Un inmueble en Portugal propiedad de alguien residente en España puede involucrar normas de ambos países.
Cómo se ostenta la propiedad
Titularidad única, cotitularidad y titularidad a través de una estructura son disposiciones distintas con consecuencias distintas.
Disposiciones existentes
Testamentos, regímenes matrimoniales y planificaciones ya vigentes pueden interactuar con un inmueble portugués.
Documentación en Portugal
El registro portugués refleja lo que está inscrito; las intenciones de planificación son una cuestión aparte.
El momento oportuno
Estas cuestiones son más fáciles de abordar antes de la finalización que después.
Esta guía no proporciona cálculos de impuesto de sucesiones ni recomienda ninguna estructura de titularidad. El enfoque adecuado depende de la familia, la residencia y las circunstancias de titularidad del comprador.
Explore las ubicaciones portuguesas
Puntos de partida contextuales, no una clasificación. Este sitio no afirma qué regiones eligen con más frecuencia los compradores españoles.
Lisboa y Cascais
Vida en la capital y en la costa, con la mayor variedad de tipos de inmueble y servicios.
Guía de Lisboa y CascaisAlgarve
La costa sur, con fuerte actividad de segunda vivienda, resorts y alquiler.
Guía del AlgarveOporto y Norte
Una ciudad y región del norte con carácter y mercado inmobiliario propios, cerca de la frontera con España.
Guía de Oporto y NorteCosta de Plata
La costa atlántica central entre Lisboa y Oporto. Se está preparando una guía específica.
Ver todas las ubicacionesMadeira
Una isla atlántica con su propio mercado, logística y consideraciones prácticas.
Guía de MadeiraTipos de propiedad
El tipo de inmueble cambia los documentos, las comprobaciones y, a veces, el tratamiento fiscal.
Propiedad existente
Viviendas y apartamentos de reventa, donde las comprobaciones se centran en la titularidad, el registro, las licencias y el estado.
Diligencia debidaSobre plano
Pagos escalonados, especificaciones e hitos de finalización que una compra de reventa no implica.
Comprar sobre planoUnidad de resort turístico
Licencias, gestión y estructuras contractuales específicas de las promociones turísticas.
Unidades en resortCualquier tipo de propiedad
El proceso completo de compra en Portugal, desde la búsqueda hasta el registro.
Cómo comprarErrores de comprensión habituales
Esperar el marco procedimental español
El proceso portugués distribuye la verificación y las formalidades de otra manera, y varias comprobaciones las encarga el comprador.
Tratar el registro portugués como un equivalente del Registro de la Propiedad
El registro portugués sigue normas portuguesas y debe entenderse en sus propios términos.
Leer el CPCV como un contrato de arras
El CPCV es un acuerdo promisorio con sus propias obligaciones, plazos y consecuencias por incumplimiento, y no es el mismo instrumento que un contrato de arras español.
Dar por confirmadas las licencias
Las licencias y el uso permitido se verifican durante la diligencia debida, no se asumen a partir de cómo se presenta el inmueble.
Tratar una reserva como un trámite
Una reserva es un contrato, y el importe pagado no siempre es reembolsable.
Suponer que las transferencias en euros son instantáneas
Los límites bancarios, los tiempos de procesamiento y las comprobaciones sobre el origen de los fondos se aplican incluso dentro de la zona euro.
Confundir la titularidad con la residencia fiscal
Comprar un inmueble en Portugal no le convierte en residente fiscal portugués, y no cambia por sí solo su posición en España.
Presupuestar a partir del precio de venta usando tipos fiscales españoles
El IMT, el Imposto do Selo y los costes de finalización y registro forman parte del presupuesto real portugués, y las cifras del ITP o el IVA español no se aplican.
¿Ya ha encontrado un inmueble en Portugal?
Si ha recibido un documento de reserva, un CPCV o documentación del inmueble, la operación ha pasado de la planificación general a una compra concreta.
Los servicios legales en Portugal los presta Valente Veiga & Associados.
Preguntas frecuentes del comprador español
¿Pueden los ciudadanos españoles comprar propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no restringe la propiedad inmobiliaria por nacionalidad, y no se necesita ninguna autorización especial para un comprador residente en España.
¿Necesito vivir en Portugal?
No. La propiedad y la residencia son cuestiones distintas. Muchos propietarios nunca llegan a ser residentes portugueses.
¿Necesito un NIF portugués?
En la práctica, sí. Cada comprador que figure en la escritura necesita un número de identificación fiscal portugués, que se utiliza para liquidar impuestos y completar la compra.
¿En qué se diferencia comprar en Portugal de comprar en España?
Difieren la secuencia y el reparto de responsabilidades. En Portugal puede haber primero una reserva, el CPCV vincula a las partes bastante antes de la finalización, y comprobaciones como el registro, las licencias y el uso permitido las encarga el comprador. Conceptos españoles habituales como el contrato de arras, el proceso notarial español y el Registro de la Propiedad no se reflejan automáticamente en el proceso portugués.
¿Es obligatorio el CPCV?
No es legalmente obligatorio en todas las operaciones, pero se usa en la mayoría, y cuando se usa genera obligaciones reales. No es simplemente la versión portuguesa de un contrato de arras español. Si resulta adecuado depende de la operación.
¿Puedo completar la compra a distancia?
A menudo sí, mediante representación bajo una procuração (poder notarial) con las formalidades que exija la operación, incluida una traducción certificada al portugués.
¿Cuánto impuesto de compra portugués pagaré?
El impuesto portugués de adquisición es principalmente el IMT y el Imposto do Selo, calculado sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal, e influido por el tipo de inmueble y el uso previsto. La calculadora de costes de compra ofrece una estimación; no calcula el impuesto español.
¿Puedo financiar el inmueble a través de un banco portugués?
Los bancos portugueses sí conceden préstamos a compradores residentes en el extranjero, normalmente con un porcentaje de financiación menor que a los residentes, y siempre sujeto a su propia evaluación.
¿Ser propietario cambia mi residencia fiscal?
No. La residencia fiscal portuguesa depende de sus circunstancias según las normas portuguesas, y su posición en España se determina en España.
¿Es sencillo transferir euros entre España y Portugal?
No hay conversión de divisa implicada, pero los límites de transferencia bancaria, los tiempos de procesamiento y las comprobaciones sobre el origen de los fondos siguen aplicándose, así que las transferencias deben planificarse en función de las fechas de pago contractuales.
¿Qué debe comprobarse antes de firmar?
El registro y la titularidad, las cargas y gravámenes, las licencias y el uso permitido, la documentación de construcción, las cuestiones de comunidad, la documentación del vendedor o del promotor, y cualquier restricción específica del proyecto.
¿Cómo funciona una compra sobre plano?
Mediante pagos escalonados vinculados a hitos de construcción, con especificaciones, documentación del promotor y condiciones de finalización que una compra de reventa no implica.
Estime sus impuestos de compra en Portugal
La calculadora de costes de compra estima el IMT (impuesto sobre la transmisión de inmuebles), el Imposto do Selo (impuesto sobre actos jurídicos documentados) y los costes de transacción habituales a partir de las cifras que introduzca. Su país de origen no cambia el cálculo: la calculadora pregunta por sus circunstancias reales, incluida su residencia fiscal en Portugal.
Fuentes oficiales
Las afirmaciones de esta página se basan en fuentes oficiales de la Administración, la autoridad tributaria y los reguladores. Verifique siempre la situación vigente antes de actuar.
PORTUGAL
Autoridade Tributária e Aduaneira
Portal das Finanças — taxes and tax obligations
PORTUGAL
Government of Portugal
ePortugal — public services for citizens and businesses
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Instituto dos Registos e do Notariado
Registries and notaries — property registration
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Banco de Portugal
Bank customer website — credit and banking information
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Agencia Tributaria (AEAT)
Agencia Tributaria — Spanish residents and foreign assets
ES
Ministerio de Asuntos Exteriores
Exteriores — consular information and Portugal country page
UNIÓN EUROPEA
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Your Europe — buying property and moving within the EU
Última verificación: 14 de agosto de 2026. Consulte los sitios oficiales para conocer la situación actual.
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