COSTES E IMPUESTOS
Costes e impuestos de la compra de una propiedad en Portugal
Comprenda los principales impuestos y costes que debe presupuestar al comprar una propiedad en Portugal.
- Normativa fiscal: 2026
RESPUESTA RÁPIDA
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Portugal?
Los dos impuestos principales en la compra de una propiedad portuguesa son el IMT (impuesto de transmisión de inmuebles) y el Impuesto de Timbre (Imposto do Selo, equivalente aproximado al AJD español) sobre la adquisición. El IMT depende del valor, la clasificación de la propiedad, la región y la situación del comprador; el Impuesto de Timbre sobre la adquisición se cobra al 0,8% de la misma base imponible.
Además de los impuestos hay costes de cierre, honorarios profesionales y, cuando se utiliza financiación, cargos relacionados con la hipoteca. Los costes recurrentes como el IMI, el seguro y los gastos de comunidad comienzan después del cierre.
Las cifras dependen de cada operación. Esta página explica los componentes en lugar de prometer un porcentaje único.
Resumen rápido
Conviene pensar en los costes de compra en tres momentos en lugar de como una única cifra.
Antes del cierre
Posibles:
- Inspección de la propiedad
- Revisión legal
- Tasación
- Preparación de la hipoteca
En el momento de la compra
Habitualmente:
- IMT
- Impuesto de Timbre
- Costes de cierre y registro
- Honorarios profesionales
Después de la compra
Posibles:
- IMI (impuesto municipal anual sobre la propiedad)
- Gastos de comunidad
- Seguro
- Mantenimiento
- Cuotas de resort o gestión, cuando corresponda
Impuestos de compra
Ambos impuestos de compra se calculan sobre la misma base imponible: el mayor entre el precio de compra y el valor fiscal de la propiedad (VPT, valor patrimonial tributario). No es correcto utilizar un valor fiscal inferior cuando el precio es mayor.
IMT — impuesto de transmisión de inmuebles
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) se devenga en la adquisición. Para propiedad residencial urbana adquirida por un residente fiscal portugués, sigue una tabla progresiva con un tipo marginal y una deducción; otras clasificaciones utilizan tipos fijos.
CÓMO SE DETERMINA EL IMT
- La base imponible — el mayor entre el precio y el valor fiscal
- La clasificación de la propiedad (residencial, rústica, otra urbana)
- Si la propiedad está en el continente o en una región autónoma
- Si el comprador será residente fiscal portugués en el momento del cierre
- Si la propiedad será la vivienda habitual y permanente del comprador
- Si se aplica un régimen de primera vivienda (menores de 35 años)
La propiedad rústica tributa al 5% y otra propiedad urbana al 6,5%, sin tramos progresivos.
Impuesto de Timbre sobre la adquisición
El Impuesto de Timbre (Imposto do Selo) sobre la transmisión de inmuebles se cobra al 0,8% de la misma base imponible utilizada para el IMT, y se paga junto con este en el cierre.
Otros costes de cierre
No son impuestos, pero forman parte del dinero necesario en el cierre.
OTROS COSTES DE CIERRE
- Honorarios legales de revisión y cierre
- Costes de notaría o instrumento autenticado
- Costes de registro de la propiedad
- Certificados y solicitudes de documentos
- Poder notarial cuando el comprador está representado
Costes relacionados con la hipoteca
Cuando la compra se financia, surgen costes adicionales sobre la propia financiación.
COSTES RELACIONADOS CON LA HIPOTECA
- Comisiones bancarias de apertura y tramitación
- Tasación de la propiedad exigida por el prestamista
- Impuesto de Timbre sobre el préstamo
- Seguro de vida y de la propiedad exigidos por el prestamista
- Registro de la hipoteca
Estos costes no están incluidos en la calculadora de impuestos de compra.
Costes de propiedad recurrentes
Presupueste el coste anual de mantener la propiedad, no solo el de comprarla.
COSTES DE PROPIEDAD RECURRENTES
- IMI — impuesto municipal anual sobre la propiedad
- AIMI cuando el valor fiscal total supere el umbral legal
- Gastos de comunidad
- Seguro
- Suministros y mantenimiento
- Cuotas de resort o de gestión de alquiler, cuando corresponda
¿Compra como no residente?
Portugal introdujo en 2026 un régimen específico de IMT para determinadas adquisiciones de propiedad residencial urbana por no residentes. Cuando se aplica, el IMT sobre la adquisición se determina por esa norma en lugar de por la tabla residencial progresiva.
¿Planea convertirse en residente fiscal portugués después de comprar?
El resultado puede depender de cuándo se establezca la residencia y de las condiciones legales y requisitos de solicitud. El importe pagadero en la adquisición no se reduce automáticamente por la intención de trasladarse.
Régimen de primera vivienda para compradores de 35 años o menos
Un régimen de primera vivienda puede reducir sustancialmente, y en algunos casos eliminar, el IMT y el Impuesto de Timbre de adquisición para compradores elegibles de 35 años o menos que adquieran su vivienda habitual y permanente. Está sujeto a condiciones estrictas.
CONDICIONES HABITUALES
- 35 años o menos en el momento de la adquisición
- No considerado dependiente a efectos del IRS portugués
- Primera adquisición que cumple los requisitos
- Sin propiedad residencial urbana en la fecha de compra ni durante los tres años anteriores
- Propiedad destinada exclusivamente a vivienda habitual y permanente propia
Por encima del umbral de exención total, la desgravación está limitada, por lo que las adquisiciones de mayor valor no quedan totalmente exentas.
Ejemplos prácticos
Cuatro compras ilustrativas de 500.000 €, calculadas con las normas de 2026. Ábralas en la calculadora para cambiar los datos.
Vivienda principal de 500.000 €
Residente fiscal portugués — continente
- IMT
- 26.236,65 €
- Impuesto de Timbre
- 4000 €
- Total de impuestos de compra
- 30.236,65 €
Segunda vivienda de 500.000 €
Residente fiscal portugués — continente
- IMT
- 27.300,11 €
- Impuesto de Timbre
- 4000 €
- Total de impuestos de compra
- 31.300,11 €
Propiedad residencial de 500.000 €
Comprador no residente
- IMT
- 37.500 €
- Impuesto de Timbre
- 4000 €
- Total de impuestos de compra
- 41.500 €
Vivienda principal de 500.000 €
Residente fiscal portugués — Madeira
- IMT
- 22.795,78 €
- Impuesto de Timbre
- 4000 €
- Total de impuestos de compra
- 26.795,78 €
Calculadora de costes de compra
Estime el IMT y el Impuesto de Timbre de su propia compra utilizando las normas de 2026, con un desglose transparente de cómo se obtuvo el resultado.
FUENTES OFICIALES
Los tipos y umbrales se configuran a partir de fuentes oficiales portuguesas.
- Código do IMT, Artigo 17.º — Autoridade Tributária e AduaneiraIMT rates and brackets applicable to property acquisitions.
- Ofício-Circulado n.º 40129/2026 — Autoridade Tributária e AduaneiraPractical IMT tables applicable for the 2026 tax year.
- Compra da casa (IMT e Imposto do Selo) — Autoridade Tributária e AduaneiraAdministrative guidance on tax due on a property purchase.
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 1.1 — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty of 0.8% on the onerous transfer of immovable property.
- Código do Imposto do Selo, Artigo 7.º-A — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty relief associated with the first-home regime.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República2026 regime applicable to certain acquisitions by non-residents.
¿Ya ha encontrado una propiedad?
Pase de la orientación general a su transacción específica e identifique el siguiente paso.
Preguntas frecuentes
Los principales impuestos de la adquisición son el IMT (impuesto de transmisión de inmuebles) y el Impuesto de Timbre al 0,8%. Ambos se calculan sobre el mayor entre el precio de compra y el valor fiscal de la propiedad.
Para propiedad residencial urbana adquirida por un residente fiscal portugués, el IMT utiliza una tabla progresiva: la base imponible se multiplica por un tipo marginal y se resta una deducción fija. La propiedad rústica y otra urbana utilizan tipos fijos del 5% y el 6,5%.
Una norma específica de 2026 se aplica a determinadas adquisiciones de propiedad residencial urbana por compradores que no sean residentes fiscales portugueses en el cierre. Cuando se aplica, el importe pagadero en la adquisición se determina por esa norma.
El VPT es el valor fiscal de la propiedad en el sistema portugués. El IMT y el Impuesto de Timbre se calculan sobre el mayor entre el precio de compra y el VPT, por lo que un VPT más alto aumenta el impuesto.
Las regiones autónomas utilizan umbrales más altos en las tablas de IMT, lo que normalmente resulta en un importe de IMT menor para el mismo precio.
Sí. El IMI se cobra anualmente por el municipio, y el AIMI puede aplicarse cuando el valor fiscal total en propiedad supere el umbral legal. Los gastos de comunidad y el seguro son costes recurrentes separados.
No. Los honorarios profesionales, el registro y los costes de cierre son independientes del IMT y el Impuesto de Timbre y deben presupuestarse además de estos.
Puede cambiar. Las adquisiciones por sociedades, fondos y otras entidades siguen normas diferentes y no están cubiertas por la calculadora de este sitio.
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