GUÍA PARA COMPRADORES DESDE LATINOAMÉRICA
Comprar una propiedad en Portugal desde Latinoamérica
Una guía práctica para compradores residentes en toda Latinoamérica que consideran una vivienda, una segunda residencia, una propiedad de inversión o una unidad en un resort en Portugal.
- Para compradores residentes en Latinoamérica
- Revisado y actualizado
RESPUESTA RÁPIDA
¿Pueden los compradores residentes en Latinoamérica comprar propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no impone ninguna restricción de nacionalidad o residencia a la propiedad inmobiliaria. Un comprador residente en cualquier lugar de Latinoamérica sigue la misma secuencia portuguesa que cualquier otro comprador: obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF), acordar las condiciones, verificar la propiedad y su documentación, firmar los documentos contractuales portugueses, liquidar los impuestos portugueses de adquisición y completar la operación, tras lo cual la compra queda registrada.
Esta guía cubre íntegramente la parte portuguesa de la operación. Es deliberadamente regional y no específica de un país, porque los requisitos fiscales, bancarios, de control de divisas y de declaración varían de forma significativa entre las jurisdicciones latinoamericanas. Las normas del país de origen no se describen aquí y deben confirmarse con un asesor profesional y con la autoridad competente del país del comprador.
Las compras se cotizan y se pagan en euros. Las transferencias internacionales, la conversión de divisas desde la moneda local del comprador y las normas de control de cambios del país de origen deben planificarse con suficiente antelación a la finalización.
La hoja de ruta del comprador latinoamericano
Siete pasos, cada uno enlazado a la guía portuguesa detallada en lugar de repetirse aquí.
- 01
Definir la compra
Vivienda permanente, segunda vivienda, inversión en alquiler, sobre plano o unidad en resort: el uso previsto determina los impuestos, documentos y comprobaciones portugueses.
El proceso de compra - 02
Fijar el presupuesto real
El precio más los impuestos portugueses de adquisición, los costes de finalización, el registro y cualquier coste de financiación, todo en euros.
Estimar los costes de compra - 03
Preparar los requisitos portugueses
Un NIF portugués para cada comprador que figure en la escritura, documentos de identificación y disposiciones de pago.
Sobre el NIF - 04
Planificar las transferencias internacionales
Convertir a euros y alinear las transferencias con las fechas de pago portuguesas, teniendo en cuenta los límites bancarios, el enrutamiento por bancos corresponsales y el tiempo de procesamiento.
Costes e impuestos - 05
Encargar las comprobaciones de la propiedad
Registro, cargas, licencias, uso permitido y documentación de la construcción, verificados antes de comprometer dinero.
Diligencia debida - 06
Revisar el contrato portugués
El CPCV es el contrato-promesa de compraventa portugués y genera obligaciones reales antes de la finalización.
El CPCV explicado - 07
Completar y registrar
Finalización mediante el instrumento portugués adecuado, seguida del registro de la propiedad portugués.
Ver la finalización
Prepararse para comprar
Buena parte de esto se puede organizar a distancia, antes de aceptar una oferta.
- Un NIF portugués para cada comprador que figure en la escritura
- Identificación válida y justificante de domicilio, a menudo con necesidad de certificación o apostilla según el documento y su origen
- Disposiciones bancarias capaces de enviar los importes en euros requeridos en las fechas requeridas
- Documentación sobre el origen de los fondos preparada con antelación, incluida la evidencia de cómo se acumularon y convirtieron los fondos
- Una decisión temprana entre pagar al contado o financiar en Portugal
- Disposiciones de representación, como una procuração (poder notarial), si no va a viajar para cada etapa
- Una revisión legal independiente encargada por su parte en la operación
- Confirmación, en su propio país, de cualquier trámite de control de divisas, declaración o fiscalidad que se aplique antes o después de enviar fondos al extranjero
Nada de esto depende de tener, solicitar o pretender la residencia portuguesa.
Presupuesto de compra e impuestos portugueses
El impuesto portugués de adquisición es principalmente el IMT y el Imposto do Selo (impuesto de timbre), calculados sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal del inmueble. Se trata únicamente de impuestos portugueses; esta guía no afirma nada sobre cómo trata la misma compra ninguna autoridad fiscal latinoamericana.
Impuestos portugueses de adquisición
El IMT y el Imposto do Selo, en función del valor, el tipo de inmueble y el uso previsto.
Costes de finalización y registro
Los costes del instrumento de finalización portugués y del registro de la compra.
Costes profesionales
La revisión legal independiente y cualquier informe técnico que decida encargar.
Costes de financiación
Tasación, comisiones de apertura, seguros e impuesto de timbre sobre el crédito cuando se utiliza una hipoteca portuguesa.
Costes de conversión de divisas y de transferencia
Los márgenes cambiarios, las comisiones de bancos corresponsales y los cargos de transferencia al convertir fondos a euros.
Costes de propiedad continuados
El IMI, las cuotas de comunidad, los seguros, los suministros y el mantenimiento.
La calculadora estima únicamente los impuestos de compra portugueses. Nunca calcula el impuesto del país de origen ni tiene en cuenta su país de residencia.
Calcular costesMover fondos desde Latinoamérica a Portugal
Los fondos de la compra deben llegar a Portugal en euros, convertidos desde la moneda local del comprador cuando corresponda. Las transferencias internacionales desde países latinoamericanos pueden implicar aprobaciones de control de divisas, requisitos documentales y enrutamiento por bancos corresponsales que varían según el país y el banco, así que planifique la cadena de transferencias con suficiente antelación a los plazos contractuales.
- La conversión de divisas a euros, y el riesgo de tipo de cambio entre acordar un precio y completar el pago
- Los requisitos de control de divisas o de declaración que puedan aplicarse en el propio país del comprador antes de poder enviar fondos al extranjero
- Los plazos de pago frente a las fechas de la reserva, el CPCV y la finalización
- Los límites de transferencia y los requisitos documentales aplicados por el banco emisor
- El enrutamiento por bancos corresponsales, que puede añadir tiempo y coste a las transferencias internacionales
- La documentación sobre el origen de los fondos y del patrimonio, preparada antes de que venza el primer pago
- Los datos de la cuenta internacional —IBAN y BIC— confirmados con exactitud
- Las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales, tanto en el lado emisor como en el receptor, que pueden pausar una transferencia ya ordenada
- Los plazos contractuales del contrato portugués, que no se mueven porque una transferencia se retrase
No cumplir con una fecha de pago contractual puede tener consecuencias en virtud del CPCV, así que planifique la cadena de transferencias en sentido inverso a partir de esas fechas, dejando tiempo adicional para las transferencias intercontinentales.
Confirme los datos bancarios de la cuenta receptora a través de un canal que haya verificado de forma independiente. Los cambios fraudulentos en las instrucciones de pago son un riesgo conocido en las operaciones inmobiliarias internacionales.
Esta guía no recomienda ningún banco, corredor de divisas o proveedor de pagos, y no describe las normas de control de divisas o de declaración de ningún país latinoamericano concreto.
Financiación desde Latinoamérica
Los bancos portugueses conceden préstamos a compradores no residentes, pero las condiciones ofrecidas difieren de las ofrecidas a los residentes, y cada entidad aplica su propia política y su propia valoración de un determinado país de residencia.
- La disponibilidad y las condiciones pueden diferir entre residentes y no residentes, y entre países de residencia
- El porcentaje máximo de financiación sobre el valor y la edad máxima al final del plazo varían entre bancos
- Normalmente se exige una tasación del inmueble
- La documentación de ingresos y activos procedente de Latinoamérica puede necesitar certificación, apostilla y traducción certificada al portugués
- Financiar un inmueble portugués a través de un prestamista de su país de origen es una cuestión aparte, que debe plantearse a esa entidad
- Cualquier condición de financiación debe negociarse y redactarse en el CPCV portugués; no es automática
- La financiación debe explorarse antes de acordar plazos vinculantes en el CPCV
Este sitio no publica los tipos hipotecarios actuales ni puede confirmar la elegibilidad con ningún banco.
Leer la guía de hipotecas para no residentesComprar a distancia desde Latinoamérica
Dadas las distancias involucradas, muchos compradores latinoamericanos completan parte o la totalidad de la operación mediante representación en lugar de viajar para cada etapa.
- Visitas a distancia e inspección independiente del inmueble
- Una procuração (poder notarial) preparada con las formalidades que exige la operación portuguesa —normalmente certificación y, cuando se otorga en el extranjero, apostilla y traducción certificada al portugués
- Intercambio seguro de documentos de identificación y otra documentación a pesar de la diferencia horaria
- Diligencia debida realizada en Portugal e informada a usted
- Firma y finalización realizadas por su representante cuando sea legalmente procedente
Las formalidades exactas dependen de la operación, de dónde se otorgue el poder notarial y de los documentos que se firmen.
Conocer cómo comprar a distanciaQué se comprueba antes de comprometer dinero
En Portugal, varias verificaciones importantes las encarga el comprador en lugar de proporcionarse automáticamente, por lo que conviene entender qué solicitar y cuándo.
Registro de la propiedad
Qué consta registrado, a nombre de quién, y si hay cargas, hipotecas o gravámenes inscritos sobre el inmueble.
Licencias
Si el inmueble cuenta con las licencias necesarias para el uso previsto, incluida la licencia de utilización cuando corresponda.
Uso permitido
Para qué puede utilizarse legalmente el inmueble, que no siempre coincide con su uso actual.
Documentación de construcción
Planos aprobados, obras realizadas, y si las modificaciones fueron autorizadas y documentadas.
Cuestiones de comunidad
Normas, cuotas, impagos y decisiones de la comunidad (condomínio) que le vincularán como propietario.
Documentación del vendedor y del promotor
Quién vende, su capacidad para vender y la documentación que respalda la operación.
Restricciones específicas del proyecto
Normas de la promoción, obligaciones de uso turístico o restricciones contractuales vinculadas a un proyecto concreto.
Nada de esto es inusual ni difícil cuando se planifica. Solo se convierte en un problema cuando se asume que ocurre automáticamente.
Ser propietario en Portugal no equivale a convertirse en residente fiscal portugués
Una vivienda permanente, una segunda vivienda y una residencia fiscal son tres cosas distintas, y ninguna de ellas se decide con la propia compra.
Titularidad de la propiedad
Una cuestión de derecho inmobiliario portugués. Usted compra, completa la operación y la registra. La titularidad no dice nada sobre dónde vive.
Residencia habitual
Donde efectivamente vive. Que el inmueble portugués sea vivienda principal o segunda vivienda afecta a cómo lo usa, lo asegura y lo mantiene.
Residencia fiscal portuguesa
Se determina según las normas portuguesas aplicadas a sus circunstancias reales, como dónde vive y el tiempo que pasa en Portugal. No la crea la propiedad de un inmueble, y este sitio nunca la determina por usted.
Residencia fiscal en el país de origen
Se determina según las normas de su propio país y se evalúa allí. Ser propietario de un inmueble en el extranjero no resuelve la cuestión por sí solo, y esto varía de forma significativa entre las jurisdicciones latinoamericanas, por lo que debe consultarse con un asesor cualificado en su propio país.
Nada en este sitio determina su residencia fiscal en ningún país. Cuando la calculadora de costes de compra pregunta por la residencia fiscal portuguesa, es usted quien responde, y la respuesta se utiliza únicamente para esa estimación.
Consideraciones fiscales del país de origen y portuguesas
Esta guía describe únicamente los impuestos portugueses. Las obligaciones fiscales, de declaración y de control de divisas en el país de origen del comprador varían de forma significativa dentro de Latinoamérica y no se generalizan aquí.
IMPUESTOS PORTUGUESES DE COMPRA Y DE PROPIEDAD
- Adquisición: el IMT y el Imposto do Selo surgen al comprar el inmueble
- Propiedad: el IMI se cobra anualmente, con otros cargos posibles según el inmueble
- Alquiler: alquilar el inmueble puede generar obligaciones fiscales portuguesas
- Transmisión: una futura venta puede tener consecuencias fiscales portuguesas
CONSIDERACIONES DEL PAÍS DE ORIGEN
- Ser propietario de un inmueble en el extranjero, recibir ingresos por su alquiler, su venta y sus circunstancias personales pueden tener cada uno consecuencias en su propio país
- Las obligaciones de declaración sobre activos y rentas en el extranjero varían de forma significativa entre los países latinoamericanos
- Los requisitos de control de divisas y de declaración cambiaria también varían y deben confirmarse antes de enviar fondos
- Cómo interactúan la posición del país de origen y la posición portuguesa en un caso concreto depende de hechos y normas que este sitio no conoce ni puede generalizar
- Estas cuestiones corresponden a un asesor profesional autorizado y a la autoridad competente de su propio país
Esta guía no calcula ningún impuesto del país de origen, no describe las normas de ningún país latinoamericano concreto, y no determina ningún resultado de doble imposición. Utilice la calculadora de costes de compra únicamente para los impuestos de adquisición portugueses.
Consideraciones sobre titularidad y sucesión
La titularidad transfronteriza puede hacer relevante la planificación sucesoria de un modo que una compra puramente nacional no exige. Se plantea aquí para que se considere a tiempo.
Pueden intervenir dos o más sistemas jurídicos
Un inmueble en Portugal propiedad de alguien residente en Latinoamérica puede involucrar normas tanto de Portugal como del país de origen del comprador.
Cómo se ostenta la propiedad
Titularidad única, cotitularidad y titularidad a través de una estructura son disposiciones distintas con consecuencias distintas.
Disposiciones existentes
Testamentos, regímenes matrimoniales y planificaciones ya vigentes pueden interactuar con un inmueble portugués.
Documentación en Portugal
El registro portugués refleja lo que está inscrito; las intenciones de planificación son una cuestión aparte.
El momento oportuno
Estas cuestiones son más fáciles de abordar antes de la finalización que después.
Esta guía no proporciona cálculos de impuesto de sucesiones ni recomienda ninguna estructura de titularidad. El enfoque adecuado depende de la familia, la residencia y las circunstancias de titularidad del comprador, y de las normas de su propio país.
Explore las ubicaciones portuguesas
Puntos de partida contextuales, no una clasificación. Este sitio no afirma qué regiones eligen con más frecuencia los compradores latinoamericanos.
Lisboa y Cascais
Vida en la capital y en la costa, con la mayor variedad de tipos de inmueble y servicios.
Guía de Lisboa y CascaisAlgarve
La costa sur, con fuerte actividad de segunda vivienda, resorts y alquiler.
Guía del AlgarveOporto y Norte
Una ciudad y región del norte con carácter y mercado inmobiliario propios.
Guía de Oporto y NorteCosta de Plata
La costa atlántica central entre Lisboa y Oporto. Se está preparando una guía específica.
Ver todas las ubicacionesMadeira
Una isla atlántica con su propio mercado, logística y consideraciones prácticas.
Guía de MadeiraTipos de propiedad
El tipo de inmueble cambia los documentos, las comprobaciones y, a veces, el tratamiento fiscal.
Propiedad existente
Viviendas y apartamentos de reventa, donde las comprobaciones se centran en la titularidad, el registro, las licencias y el estado.
Diligencia debidaSobre plano
Pagos escalonados, especificaciones e hitos de finalización que una compra de reventa no implica.
Comprar sobre planoUnidad de resort turístico
Licencias, gestión y estructuras contractuales específicas de las promociones turísticas.
Unidades en resortCualquier tipo de propiedad
El proceso completo de compra en Portugal, desde la búsqueda hasta el registro.
Cómo comprarErrores de comprensión habituales
Suponer que existe un único conjunto de normas «latinoamericano»
Las normas fiscales, bancarias, de control de divisas y de declaración varían de forma significativa entre los países de la región y deben confirmarse localmente, no asumirse a partir de esta guía.
Tratar el registro portugués como equivalente al registro del país de origen
El registro portugués sigue normas portuguesas y debe entenderse en sus propios términos.
Leer el CPCV como un trámite rutinario
El CPCV es un acuerdo promisorio con sus propias obligaciones, plazos y consecuencias por incumplimiento.
Dar por confirmadas las licencias
Las licencias y el uso permitido se verifican durante la diligencia debida, no se asumen a partir de cómo se presenta el inmueble.
Tratar una reserva como un trámite
Una reserva es un contrato, y el importe pagado no siempre es reembolsable.
Subestimar los plazos de transferencia
La conversión de divisas, el enrutamiento por bancos corresponsales y las comprobaciones sobre el origen de los fondos pueden llevar más tiempo del previsto en transferencias intercontinentales.
Confundir la titularidad con la residencia fiscal
Comprar un inmueble en Portugal no le convierte en residente fiscal portugués, y no cambia por sí solo su posición en su país de origen.
Presupuestar a partir del precio de venta
El IMT, el Imposto do Selo, la finalización, el registro y los costes de conversión de divisas forman parte del presupuesto real.
¿Ya ha encontrado un inmueble en Portugal?
Si ha recibido un documento de reserva, un CPCV o documentación del inmueble, la operación ha pasado de la planificación general a una compra concreta.
Los servicios legales en Portugal los presta Valente Veiga & Associados.
Preguntas frecuentes del comprador latinoamericano
¿Pueden los compradores de países latinoamericanos comprar propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no restringe la propiedad inmobiliaria por nacionalidad, y no se necesita ninguna autorización especial para un comprador residente en cualquier lugar de Latinoamérica.
¿Necesito vivir en Portugal?
No. La propiedad y la residencia son cuestiones distintas. Muchos propietarios nunca llegan a ser residentes portugueses.
¿Necesito un NIF portugués?
En la práctica, sí. Cada comprador que figure en la escritura necesita un número de identificación fiscal portugués, que se utiliza para liquidar impuestos y completar la compra.
¿Afectarán a esta compra las normas fiscales o de control de divisas de mi país de origen?
Es posible, y estas varían de forma significativa dentro de Latinoamérica. Esta guía cubre únicamente la parte portuguesa de la operación; confirme las normas de su propio país con un asesor local autorizado antes de enviar fondos.
¿Es obligatorio el CPCV?
No es legalmente obligatorio en todas las operaciones, pero se usa en la mayoría, y cuando se usa genera obligaciones reales. Si resulta adecuado depende de la operación.
¿Puedo completar la compra a distancia?
A menudo sí, mediante representación bajo una procuração (poder notarial), normalmente con certificación, apostilla cuando el documento se otorga en el extranjero, y una traducción certificada al portugués.
¿Cuánto impuesto de compra portugués pagaré?
El impuesto portugués de adquisición es principalmente el IMT y el Imposto do Selo, calculado sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal, e influido por el tipo de inmueble y el uso previsto. La calculadora de costes de compra ofrece una estimación; no calcula el impuesto del país de origen.
¿Puedo financiar el inmueble a través de un banco portugués?
Los bancos portugueses sí conceden préstamos a compradores residentes en el extranjero, normalmente con un porcentaje de financiación menor que a los residentes, y siempre sujeto a su propia evaluación, que puede variar según el país de residencia.
¿Ser propietario cambia mi residencia fiscal?
No. La residencia fiscal portuguesa depende de sus circunstancias según las normas portuguesas, y su posición en el país de origen se determina según las normas de su propio país.
¿Cómo transfiero dinero desde mi país a Portugal?
Mediante una transferencia bancaria internacional convertida a euros. Planifique la conversión de divisas, los límites de transferencia, el enrutamiento por bancos corresponsales, la documentación sobre el origen de los fondos y cualquier trámite de control de divisas o de declaración exigido en su propio país, y confírmelo con su banco y un asesor local.
¿Qué debe comprobarse antes de firmar?
El registro y la titularidad, las cargas y gravámenes, las licencias y el uso permitido, la documentación de construcción, las cuestiones de comunidad, la documentación del vendedor o del promotor, y cualquier restricción específica del proyecto.
¿Cómo funciona una compra sobre plano?
Mediante pagos escalonados vinculados a hitos de construcción, con especificaciones, documentación del promotor y condiciones de finalización que una compra de reventa no implica.
Estime sus impuestos de compra en Portugal
La calculadora de costes de compra estima el IMT (impuesto sobre la transmisión de inmuebles), el Imposto do Selo (impuesto sobre actos jurídicos documentados) y los costes de transacción habituales a partir de las cifras que introduzca. Su país de origen no cambia el cálculo: la calculadora pregunta por sus circunstancias reales, incluida su residencia fiscal en Portugal.
Fuentes oficiales
Las afirmaciones de esta página se basan en fuentes oficiales de la Administración, la autoridad tributaria y los reguladores. Verifique siempre la situación vigente antes de actuar.
PORTUGAL
Autoridade Tributária e Aduaneira
Portal das Finanças — taxes and tax obligations
PORTUGAL
Government of Portugal
ePortugal — public services for citizens and businesses
PORTUGAL
Instituto dos Registos e do Notariado
Registries and notaries — property registration
PORTUGAL
AIMA — Agency for Integration, Migration and Asylum
Residence and immigration information
PORTUGAL
Banco de Portugal
Bank customer website — credit and banking information
Última verificación: 14 de agosto de 2026. Consulte los sitios oficiales para conocer la situación actual.
Guías por país
Compradores españoles
Para compradores residentes en España
Esta página ofrece información general sobre la compra de propiedades en Portugal. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni migratorio, y no aborda las circunstancias de una transacción concreta.