Bei einer bestehenden Immobilie lässt sich das meiste besichtigen, vermessen und begutachten. Bei einem Kauf vom Plan wird das, was Sie erwerben, beschrieben statt gezeigt: ein Plan, ein Flächenverzeichnis, eine Baubeschreibung der Ausstattung und ein Fertigstellungsversprechen. Die Unterlagen ersetzen die Besichtigung.

Auch der zeitliche Ablauf ist anders. Die Zahlung erfolgt normalerweise gestaffelt über die Bauphase statt gebündelt bei der Escritura, das heißt, das Geld wird bereits vor der Fertigstellung gebunden. Das verändert, worauf es im Vertrag ankommt: Absicherung der geleisteten Zahlungen, Nachweis des Baufortschritts und klare Folgen, falls sich das Neubauprojekt verzögert oder nicht wie beschrieben fertiggestellt wird.

Schließlich ist auch der Vertragspartner ein anderer. Meist schließen Sie den Vertrag mit einem Bauträger oder einer Projektgesellschaft statt mit einem privaten Verkäufer. Zu verstehen, wer diese Rechtsperson ist — und was sie besitzt und kontrolliert — ist Teil der Prüfung und keine Formalität.

Ein Kauf vom Plan zieht sich über einen längeren Zeitraum als ein gewöhnlicher Kauf, weil zwischen Verpflichtung und Übergabe Monate oder Jahre liegen können. Die folgenden Phasen beschreiben den Ablauf, dem die meisten Projekte folgen. Die tatsächliche Reihenfolge, Fristen und Unterlagen hängen vom Neubauprojekt und vom Vertrag ab.

Eine Reservierung wird oft als kleiner, wenig verbindlicher Schritt dargestellt. In der Praxis setzt sie meist eine Frist für die Unterzeichnung des CPCV, legt Preis und Einheit fest und ist mit einer Zahlung verbunden, deren Rückerstattung ausschließlich vom Wortlaut des Dokuments abhängt.

Vor der Reservierung sind die entscheidenden Fragen einfach: Ist die Einheit eindeutig identifiziert, ist der Preis vollständig, wie lange gilt die Reservierung, was muss vor dem CPCV geschehen, und unter welchen Umständen wird der Reservierungsbetrag zurückerstattet, einbehalten oder auf den Kaufpreis angerechnet.

Die Prüfung beim Kauf vom Plan ist eine Dokumentenprüfung. Sie betrachtet vier miteinander verbundene Ebenen: wer der Bauträger ist, was das Neubauprojekt ist und wie weit es genehmigt wurde, was Ihre konkrete Einheit ist, und wozu der Vertrag den Bauträger tatsächlich verpflichtet.

Renderings, Broschüren und Musterwohnungen vermitteln eine Absicht. Der Vertrag und seine Anhänge begründen eine Verpflichtung. Die Lücke zwischen beidem ist die häufigste Ursache für Enttäuschungen beim Kauf vom Plan — und sie lässt sich fast immer vermeiden, wenn die Anhänge ebenso sorgfältig gelesen werden wie die Broschüre.

Der praktische Test lautet: Erscheint jedes Merkmal, auf das Sie sich verlassen, irgendwo in den Vertragsunterlagen — und zwar präzise genug, um durchsetzbar zu sein: der Plan, das Flächenverzeichnis, die Baubeschreibung der Materialien und Ausstattung sowie jede Liste dessen, was ein- oder ausgeschlossen ist.

Käufe vom Plan werden normalerweise gestaffelt bezahlt, gekoppelt an Reservierung, Vertrag und Baufortschritt, mit einem Restbetrag bei Fertigstellung. Die Struktur unterscheidet sich von Projekt zu Projekt, und der Vertrag legt sie verbindlich fest.

Der CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) ist der bindende Vorvertrag. Bei einem gewöhnlichen Kauf legt er hauptsächlich Preis, Anzahlung und Fertigstellungstermin fest. Beim Kauf vom Plan leistet er wesentlich mehr: Er definiert die noch nicht existierende Immobilie, den Bauqualitätsstandard, die Fälligkeit der Zahlungen, den Übergabetermin und die Folgen einer Nichteinhaltung.

Weil so viel davon abhängt, wird der CPCV bei einem Kauf vom Plan normalerweise zusammen mit den Projektunterlagen geprüft und nicht isoliert — die Zusagen des Vertrags haben nur dann Substanz, wenn Genehmigungen, Pläne und Baubeschreibung sie stützen.

Während der Bauphase besteht die Rolle des Käufers vor allem in der Überwachung: bestätigen, dass die für die Zahlung freigegebenen Zahlungsmeilensteine tatsächlichem Baufortschritt entsprechen, jede Zahlung dokumentieren und die noch ausstehenden Genehmigungsschritte des Projekts im Blick behalten.

Änderungen während der Bauphase sind nicht ungewöhnlich. Materialien werden nicht mehr verfügbar, technische Zwänge tauchen auf, und Käufer selbst wünschen häufig Sonderwünsche. Entscheidend ist, ob der Vertrag einseitige Änderungen erlaubt, ob ein gleichwertiger Standard eingehalten werden muss, ob Sie benachrichtigt werden müssen und ob eine wesentliche Änderung Ihnen ein Widerspruchs- oder Rücktrittsrecht gibt.

Vom Käufer gewünschte Sonderwünsche verdienen dieselbe Sorgfalt wie die ursprüngliche Baubeschreibung: schriftlich vereinbart, mit Preis versehen und in den Vertragsunterlagen abgebildet, nicht nur in einem E-Mail-Wechsel mit dem Vertriebsteam.

Verzögerung ist der häufigste Reibungspunkt beim Kauf vom Plan. Bauzeitpläne, Genehmigungsschritte und Anschlüsse an die Versorgungsnetze liegen alle außerhalb der Kontrolle des Käufers, und der Fertigstellungstermin im Vertrag ist oft mit zulässigen Verlängerungen versehen.

Statt anzunehmen, dass eine Verzögerung eintritt oder nicht, ist es sinnvoll, im Voraus zu verstehen, wie der Vertrag damit umgeht: Was der Zieltermin tatsächlich bedeutet, welche Verlängerungen aus welchen Gründen zulässig sind, ab wann eine Verzögerung eine Vertragsverletzung darstellt und welche Rechtsbehelfe dann bestehen.

Vor der Fertigstellung besteht normalerweise die Möglichkeit, die fertige Einheit anhand des Vertrags zu prüfen: Plan, Flächen, Baubeschreibung und jede vereinbarte Änderung. In diesem Moment werden die vertraglichen Zusagen mit dem tatsächlichen Ergebnis verglichen, und es ist deutlich einfacher, Probleme vor der Zahlung des Restbetrags zu klären als danach.

Die Übergabe hat auch eine administrative Seite. Genehmigungen, die technische Bauakte, Versorgungsanschlüsse, Zählerstände, die Gründung der Eigentümergemeinschaft und die Schlüsselübergabe müssen aufeinander abgestimmt sein, und die Grundbuch- und Steuereinträge der Immobilie sollten das fertiggestellte Gebäude widerspiegeln.

Die Finanzierung einer Neubauimmobilie vom Plan unterscheidet sich von der Finanzierung einer bestehenden Immobilie. Kreditgeber bewerten eine noch nicht fertiggestellte Immobilie, Wertgutachten können zu unterschiedlichen Zeitpunkten erstellt werden, und Mittel werden meist erst bei oder nahe der Fertigstellung freigegeben, statt im Gleichschritt mit den Meilensteinen des Bauträgers. Dadurch kann eine Lücke zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Bauträger Zahlung erwartet, und dem Zeitpunkt entstehen, zu dem ein Kreditgeber bereit ist zu zahlen.

Die Gültigkeit der Finanzierungszusage ist der zweite Punkt. Finanzierungszusagen haben ein Ablaufdatum, und der Fertigstellungstermin bei einem Kauf vom Plan kann sich verschieben. Käufer ohne Wohnsitz in Portugal sollten zudem Währungsschwankungen über einen langen Zahlungsplan berücksichtigen, da Raten über die Zeit verteilt und nicht auf einmal fällig sind.

Käufe vom Plan verursachen dieselben Kategorien von Kaufnebenkosten wie andere portugiesische Käufe: Grunderwerbsteuer (IMT), Stempelsteuer (Imposto do Selo), Notar- und Eintragungskosten sowie Honorare. Kaufsteuern werden normalerweise rund um die Escritura fällig, nicht bei Reservierung oder CPCV, sodass der Kapitalbedarf ungleichmäßig verteilt ist.

Die Einstufung der Immobilie ist entscheidend für die Berechnung dieser Steuern, und diese Einstufung kann keine Broschüre festlegen. Ist ein Neubauprojekt touristisch genehmigt, gilt die Annahme einer wohnwirtschaftlichen Behandlung möglicherweise nicht.

Keiner der folgenden Punkte ist exotisch. Es sind die gewöhnlichen Wege, auf denen ein Kauf vom Plan schwieriger wird, als er sein müsste.