KOSTEN UND STEUERN
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Portugal
Verstehen Sie die wichtigsten Steuern und Kosten, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal einzuplanen sind.
- Steuerregeln: 2026
KURZANTWORT
Was kostet der Kauf einer Immobilie in Portugal?
Die beiden wichtigsten Steuern beim Kauf einer Immobilie in Portugal sind die IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer) und die Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) auf den Erwerb. Die IMT hängt vom Wert, der Einstufung der Immobilie, der Region und der Situation des Käufers ab; die Imposto do Selo auf den Erwerb wird mit 0,8 % auf dieselbe Bemessungsgrundlage erhoben.
Neben den Steuern fallen Abschlusskosten, Honorare und – bei Finanzierung – Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung an. Laufende Kosten wie IMI, Versicherung und Gemeinschaftskosten beginnen erst nach dem Kaufvollzug.
Die genauen Beträge hängen von der jeweiligen Transaktion ab. Diese Seite erklärt die einzelnen Bestandteile, statt einen einzigen Prozentsatz zu versprechen.
Kurzüberblick
Es hilft, die Kaufkosten in drei Phasen zu betrachten, statt sie als eine einzige Zahl zu sehen.
Vor dem Kaufvollzug
Möglich:
- Immobilienprüfung
- Rechtliche Prüfung
- Wertermittlung
- Vorbereitung der Finanzierung
Beim Kauf
Typischerweise:
- IMT
- Imposto do Selo
- Abschluss- und Eintragungskosten
- Honorare
Nach dem Kauf
Möglich:
- IMI (jährliche kommunale Grundsteuer)
- Gemeinschaftskosten
- Versicherung
- Instandhaltung
- Gebühren für Ferienanlage oder Verwaltung, sofern zutreffend
Erwerbssteuern
Beide Erwerbssteuern werden auf derselben Bemessungsgrundlage berechnet: dem höheren Betrag aus Kaufpreis und dem steuerlichen Wert der Immobilie (VPT). Einen niedrigeren steuerlichen Wert anzusetzen, obwohl der Preis höher ist, ist nicht zulässig.
IMT — die portugiesische Grunderwerbsteuer
Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist beim Erwerb fällig. Für städtische Wohnimmobilien, die von einem in Portugal steuerlich Ansässigen erworben werden, gilt eine progressive Tabelle mit einem Grenzsteuersatz und einem Abzugsbetrag; andere Einstufungen unterliegen festen Sätzen.
WOVON DIE IMT ABHÄNGT
- Die Bemessungsgrundlage — der höhere Betrag aus Preis und steuerlichem Wert
- Die Einstufung der Immobilie (Wohnimmobilie, ländlich, sonstige städtische Immobilie)
- Ob sich die Immobilie auf dem Festland oder in einer autonomen Region befindet
- Ob der Käufer bei Kaufvollzug in Portugal steuerlich ansässig sein wird
- Ob die Immobilie der eigene dauerhafte Wohnsitz des Käufers sein wird
- Ob eine Regelung für den ersten Wohnsitz (unter 35 Jahre) anwendbar ist
Ländliche Immobilien werden mit 5 % und sonstige städtische Immobilien mit 6,5 % besteuert, ohne progressive Stufen.
Imposto do Selo beim Erwerb
Die Imposto do Selo auf die Übertragung von Immobilien wird mit 0,8 % auf dieselbe Bemessungsgrundlage wie die IMT erhoben und zusammen mit dieser beim Kaufvollzug gezahlt.
Weitere Abschlusskosten
Hierbei handelt es sich nicht um Steuern, aber sie gehören zu den beim Kaufvollzug benötigten Beträgen.
WEITERE ABSCHLUSSKOSTEN
- Anwaltshonorare für Prüfung und Kaufvollzug
- Notar- oder Beurkundungskosten
- Kosten für Grundbuch und Eintragung
- Bescheinigungen und Dokumentenanforderungen
- Vollmacht, falls der Käufer vertreten wird
Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
Wird der Kauf finanziert, entstehen zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung selbst.
KOSTEN IM ZUSAMMENHANG MIT DER FINANZIERUNG
- Bearbeitungsgebühren der Bank
- Vom Kreditgeber verlangte Wertermittlung der Immobilie
- Imposto do Selo auf das Darlehen
- Vom Kreditgeber verlangte Lebens- und Gebäudeversicherung
- Eintragung der Hypothek
Diese Kosten sind im Rechner für Erwerbssteuern nicht enthalten.
Laufende Eigentumskosten
Planen Sie auch die jährlichen Kosten für das Halten der Immobilie ein, nicht nur die Kaufkosten.
LAUFENDE EIGENTUMSKOSTEN
- IMI — jährliche kommunale Grundsteuer
- AIMI, sofern der gesamte steuerliche Wert die gesetzliche Schwelle überschreitet
- Gemeinschaftskosten
- Versicherung
- Nebenkosten und Instandhaltung
- Gebühren für Ferienanlage oder Vermietungsverwaltung, sofern zutreffend
Kaufen Sie ohne steuerliche Ansässigkeit in Portugal?
Portugal hat 2026 eine besondere IMT-Regelung für bestimmte Erwerbe städtischer Wohnimmobilien durch Personen ohne steuerliche Ansässigkeit in Portugal eingeführt. Wo sie anwendbar ist, wird die beim Erwerb fällige IMT nach dieser Regel und nicht nach der progressiven Wohnimmobilien-Tabelle bestimmt.
Planen Sie, nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig zu werden?
Das Ergebnis kann davon abhängen, wann die Ansässigkeit begründet wird, sowie von den gesetzlichen Voraussetzungen und Antragserfordernissen. Der beim Erwerb fällige Betrag wird durch die Absicht eines späteren Umzugs nicht automatisch reduziert.
Regelung für den ersten Wohnsitz für Käufer bis 35 Jahre
Eine Regelung für den ersten Wohnsitz kann die IMT und die Imposto do Selo beim Erwerb für qualifizierte Käufer bis 35 Jahre, die ihren eigenen dauerhaften Wohnsitz erwerben, erheblich verringern und in manchen Fällen ganz entfallen lassen. Sie unterliegt strengen Voraussetzungen.
TYPISCHE VORAUSSETZUNGEN
- Höchstens 35 Jahre alt beim Erwerb
- Keine steuerlich unterhaltsberechtigte Person im Sinne der portugiesischen IRS
- Erster qualifizierter Erwerb
- Kein Eigentum an städtischen Wohnimmobilien zum Zeitpunkt des Kaufs oder in den vorangegangenen drei Jahren
- Die Immobilie ist ausschließlich als eigener dauerhafter Wohnsitz vorgesehen
Oberhalb der Schwelle für die vollständige Befreiung ist die Vergünstigung gedeckelt, sodass höherwertige Erwerbe nicht vollständig befreit sind.
Beispielrechnungen
Vier veranschaulichende Käufe zu 500.000 €, berechnet nach den Regeln von 2026. Öffnen Sie ein Beispiel im Rechner, um die Angaben zu ändern.
Hauptwohnsitz für 500.000 €
In Portugal steuerlich ansässig — Festland
- IMT
- 26.236,65 €
- Imposto do Selo
- 4.000 €
- Gesamte Erwerbssteuern
- 30.236,65 €
Zweitwohnsitz für 500.000 €
In Portugal steuerlich ansässig — Festland
- IMT
- 27.300,11 €
- Imposto do Selo
- 4.000 €
- Gesamte Erwerbssteuern
- 31.300,11 €
Wohnimmobilie für 500.000 €
Käufer ohne Ansässigkeit in Portugal
- IMT
- 37.500 €
- Imposto do Selo
- 4.000 €
- Gesamte Erwerbssteuern
- 41.500 €
Hauptwohnsitz für 500.000 €
In Portugal steuerlich ansässig — Madeira
- IMT
- 22.795,78 €
- Imposto do Selo
- 4.000 €
- Gesamte Erwerbssteuern
- 26.795,78 €
Kaufnebenkosten-Rechner
Schätzen Sie IMT und Imposto do Selo für Ihren eigenen Kauf nach den Regeln von 2026, mit einer transparenten Aufschlüsselung der Berechnung.
OFFIZIELLE QUELLEN
Sätze und Schwellenwerte werden anhand offizieller portugiesischer Quellen konfiguriert.
- Código do IMT, Artigo 17.º — Autoridade Tributária e AduaneiraIMT rates and brackets applicable to property acquisitions.
- Ofício-Circulado n.º 40129/2026 — Autoridade Tributária e AduaneiraPractical IMT tables applicable for the 2026 tax year.
- Compra da casa (IMT e Imposto do Selo) — Autoridade Tributária e AduaneiraAdministrative guidance on tax due on a property purchase.
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 1.1 — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty of 0.8% on the onerous transfer of immovable property.
- Código do Imposto do Selo, Artigo 7.º-A — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty relief associated with the first-home regime.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República2026 regime applicable to certain acquisitions by non-residents.
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Häufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Steuern beim Erwerb sind die IMT (Grunderwerbsteuer) und die Imposto do Selo mit 0,8 %. Beide werden auf den höheren Betrag aus Kaufpreis und steuerlichem Wert der Immobilie berechnet.
Für städtische Wohnimmobilien, die von einem in Portugal steuerlich Ansässigen erworben werden, gilt eine progressive Tabelle: Die Bemessungsgrundlage wird mit einem Grenzsteuersatz multipliziert, ein fester Abzugsbetrag wird subtrahiert. Ländliche und sonstige städtische Immobilien unterliegen festen Sätzen von 5 % und 6,5 %.
Eine besondere Regel von 2026 gilt für bestimmte Erwerbe städtischer Wohnimmobilien durch Käufer, die bei Kaufvollzug nicht in Portugal steuerlich ansässig sind. Wo sie anwendbar ist, bestimmt diese Regel den beim Erwerb fälligen Betrag.
Der VPT ist der steuerliche Wert der Immobilie im portugiesischen System. IMT und Imposto do Selo werden auf den höheren Betrag aus Kaufpreis und VPT berechnet, sodass ein höherer VPT die Steuer erhöht.
Die autonomen Regionen verwenden höhere Schwellenwerte in den IMT-Tabellen, was bei gleichem Preis üblicherweise zu einer niedrigeren IMT führt.
Ja. Die IMI wird jährlich von der Gemeinde erhoben, und die AIMI kann anfallen, wenn der insgesamt gehaltene steuerliche Wert die gesetzliche Schwelle überschreitet. Gemeinschaftskosten und Versicherung sind separate laufende Kosten.
Nein. Honorare, Eintragungs- und Abschlusskosten sind von der IMT und der Imposto do Selo getrennt zu betrachten und sollten zusätzlich eingeplant werden.
Das ist möglich. Erwerbe durch Gesellschaften, Fonds und andere Rechtsträger folgen anderen Regeln und werden vom Rechner auf dieser Seite nicht erfasst.
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