Bestandsimmobilie
WICHTIGE PUNKTE
- Bestehender Eigentumstitel und Eintragung
- Physischer Zustand
- Genehmigungen
- Eigentümergemeinschaft, soweit relevant
- Bestehende Nutzung oder Verträge
KAUFRATGEBER
Immobilie in Portugal kaufen: Schritt für Schritt
Ein klarer Schritt-für-Schritt-Ratgeber für internationale Käufer – von der Planung des Kaufs bis zur Schlüsselübergabe.
KURZ BEANTWORTET
Wie läuft der Immobilienkauf in Portugal ab?
Ausländische Käufer können in Portugal eine Immobilie erwerben, ohne dort ansässig zu sein. Der Ablauf umfasst in der Regel: Kaufstruktur und Budget festlegen, die erforderliche portugiesische Steuernummer (NIF) beschaffen, die Immobilie auswählen, die kommerziellen Bedingungen verhandeln, eine Immobilienprüfung durchführen, gegebenenfalls den Kaufvorvertrag (Contrato-Promessa de Compra e Venda, CPCV) unterzeichnen, die anfallenden Steuern zahlen und den Erwerb durch die notarielle Urkunde (Escritura) oder ein gleichwertiges beurkundetes Dokument abschließen.
Die genaue Reihenfolge kann je nach Immobilie, Finanzierung und danach variieren, ob es sich um ein Bestandsobjekt, ein Bauprojekt im Plankauf oder eine touristische Einheit in einer Ferienanlage handelt.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung zu einer konkreten Transaktion.
Ihr Weg zum Immobilienkauf
Sieben Etappen, von den ersten Entscheidungen bis zur Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Sieben Etappen, von den ersten Entscheidungen bis zur Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen.
SCHRITT 1
Kauf planen
Bevor Sie Immobilien besichtigen, legen Sie fest, was Sie kaufen und warum. Der geplante Verwendungszweck beeinflusst die anfallenden Steuern, die zu prüfenden Unterlagen, den passenden Immobilientyp und sogar die infrage kommenden Regionen.
Legen Sie ein ungefähres Budget fest, das die Kaufnebenkosten und nicht nur den Angebotspreis einschließt, und entscheiden Sie frühzeitig, ob der Kauf bar oder mit Finanzierung erfolgen soll – die Finanzierung verändert sowohl den Zeitplan als auch die vertraglichen Schutzmechanismen, die Sie einfordern sollten.
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage?
- Bestandsimmobilie, Plankauf oder Ferienanlage?
- Barzahlung oder Finanzierung?
- Ungefähres Kaufbudget?
- Bevorzugte Regionen?
- Angestrebtes Datum für den Kaufabschluss?
Weiter: Vorbereiten
SCHRITT 2
Vorbereiten
Der größte Teil der praktischen Vorarbeit lässt sich erledigen, bevor Sie eine Immobilie gefunden haben. Internationale Käufer beschaffen sich in der Regel eine portugiesische Steuernummer (NIF), richten eine Möglichkeit ein, Zahlungen in Portugal zu leisten, und beginnen bei geplanter Finanzierung frühzeitig die Gespräche mit der Bank.
Wenn Sie zu wichtigen Terminen nicht in Portugal sein können, organisieren Sie eine Vertretung im Voraus statt in letzter Minute, und klären Sie, welche Anforderungen für Ihre konkrete Transaktion gelten.
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Portugiesische Steuernummer (NIF) beschaffen
- Bankverbindung und Zahlungswege für den Kauf einrichten
- Bei geplanter Finanzierung frühzeitig mit der Bank sprechen
- Ausweis- und Nachweisdokumente klären
- Vertretung in Erwägung ziehen, falls Sie aus der Ferne kaufen
Weiter: Immobilie suchen
SCHRITT 3
Immobilie suchen
Grenzen Sie zuerst die Region ein, dann die Immobilie. Regionen unterscheiden sich in Preis, Saisonalität, Vermietungsnachfrage, Erreichbarkeit und verfügbarem Angebot, und eine für den Hauptwohnsitz geeignete Immobilie passt nicht zwangsläufig für eine gelegentliche Nutzung.
Vergleichen Sie Neubau und Bestand sorgfältig: Sie unterscheiden sich in Zustand, Unterlagen, Gewährleistungen, Zeitplan und den vor jeder Zahlung nötigen Prüfungen.
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Regionen in die engere Wahl nehmen und vergleichen
- Zwischen Neubau und Bestand entscheiden
- Die Immobilie besichtigen oder eine Begutachtung veranlassen
- Die Unterlagen zur Immobilie frühzeitig anfordern
- Jährliche laufende Kosten beachten, nicht nur den Preis
Weiter: Angebot abgeben oder reservieren
SCHRITT 4
Angebot abgeben oder reservieren
Der kommerzielle Ablauf beginnt in der Regel mit einem Angebotspreis, gefolgt von Verhandlungen und einem schriftlichen Angebot. Bei einer Reservierung wird die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum vom Markt genommen, häufig gegen eine Reservierungszahlung.
Reservierungsdokumente unterscheiden sich stark. Manche sind einfache Interessensbestätigungen, andere enthalten bindende Verpflichtungen, Fristen und Bedingungen für die Rückerstattung der gezahlten Summe.
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Preis sowie Ein- und Ausschlüsse bestätigen
- Vereinbarte Bedingungen schriftlich festhalten
- Das Reservierungsdokument vor jeder Zahlung lesen
- Bedingungen für eine Rückerstattung klären
- Frist für die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags prüfen
Weiter: Immobilie prüfen
SCHRITT 5
Immobilie prüfen
Bei der Immobilienprüfung wird die Immobilie tatsächlich überprüft, statt Annahmen zu treffen. Welche Prüfungen angemessen sind, hängt von der Transaktion ab; bei Plankäufen oder touristischen Projekten sind meist zusätzliche Unterlagen erforderlich.
Je nach Transaktion können die Prüfungen unter anderem betreffen:
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Eigentum und Verkaufsberechtigung
- Belastungen, Hypotheken und andere Sicherungsrechte
- Angaben aus dem Grundbuch zur Immobilie
- Steuerliche Angaben zur Immobilie
- Genehmigungen und zulässige Nutzung
- Bauplanungsrechtliche Informationen
- Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft, soweit relevant
- Vertragliche Beschränkungen der Nutzung oder Übertragung
- Unterlagen, die speziell für Plankäufe oder touristische Projekte gelten
Weiter: Kaufvorvertrag (CPCV) prüfen und unterzeichnen
SCHRITT 6
Kaufvorvertrag (CPCV) prüfen und unterzeichnen
Bei den meisten portugiesischen Transaktionen unterzeichnen die Parteien vor der Kaufurkunde einen Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) – einen Kaufvorvertrag. Er hält die vereinbarten Bedingungen und die Anzahlung fest und regelt, was geschieht, wenn eine Partei den Kauf nicht vollzieht.
Ein CPCV regelt in der Regel:
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Die Parteien und ihre Geschäftsfähigkeit
- Die Identifikation der Immobilie
- Preis und Zahlungsstruktur
- Die Anzahlung und deren Behandlung
- Die Frist für den Kaufvollzug
- Vor dem Kaufvollzug zu erfüllende Bedingungen
- Folgen einer Vertragsverletzung durch eine Partei
- Dokumente und Pflichten jeder Partei
Weiter: Kauf vollziehen
SCHRITT 7
Kauf vollziehen
Beim Kaufvollzug erfolgen die abschließenden Prüfungen, die Zahlung der Erwerbssteuern und die Unterzeichnung der Kaufurkunde oder eines gleichwertigen beurkundeten Dokuments; dabei wird der Restkaufpreis gezahlt.
Nach der Unterzeichnung wird der Erwerb im Grundbuch eingetragen und die Schlüssel werden übergeben. Erst die Eintragung macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam.
PRAKTISCHE CHECKLISTE
- Kurz vor dem Kaufvollzug die letzten Prüfungen wiederholen
- Die anfallenden Erwerbssteuern zahlen
- Die Kaufurkunde oder das beurkundete Dokument unterzeichnen
- Den Restkaufpreis zahlen
- Den Erwerb ins Grundbuch eintragen lassen
- Schlüssel und Übergabedokumente entgegennehmen
Kauf aus dem Ausland?
Viele internationale Käufer wickeln einen erheblichen Teil des Prozesses ab, ohne dauerhaft in Portugal zu sein.
Länderspezifische Ratgeber
Regional guides
Kann ich eine Immobilie in Portugal aus der Ferne kaufen?
Bei vielen Transaktionen kann sich ein Käufer durch eine entsprechend vorbereitete Vollmacht vertreten lassen, vorbehaltlich der Anforderungen der jeweiligen Transaktion.
Der Ablauf ist nicht bei jedem Immobilientyp identisch
Bestandsimmobilien, Plankäufe und touristische Einheiten in Ferienanlagen folgen im Grunde derselben Abfolge, doch Unterlagen, Risiken und Schutzmechanismen unterscheiden sich.
Plankauf
WICHTIGE PUNKTE
- Unterlagen zum Bauprojekt
- Baufortschritt
- Baubeschreibung
- Zahlungsplan
- Schutz bei Fertigstellung
- Vertragliche Meilensteine
Touristische Einheit in einer Ferienanlage
WICHTIGE PUNKTE
- Struktur der touristischen Anlage
- Verwaltungs- oder Betriebsvereinbarungen
- Einschränkungen der Eigennutzung
- Gebühren
- Vermietungsvereinbarungen
- Übertragungsbeschränkungen, soweit relevant
Häufige Fehler, die internationale Käufer vermeiden sollten
Keiner dieser Fehler ist ungewöhnlich. Jeder lässt sich mit etwas Planung leicht vermeiden.
- 01
Eine Reservierungszahlung leisten, bevor die Bedingungen verstanden sind.
- 02
Den CPCV als reine Formalität behandeln.
- 03
Auf unabhängige Prüfungen der Immobilie und der Unterlagen verzichten.
- 04
Nur den Kaufpreis budgetieren.
- 05
Annehmen, Plankäufe und Käufe in Ferienanlagen liefen wie gewöhnliche Immobilienkäufe ab.
- 06
Professionelle Unterstützung erst kurz vor dem Kaufvollzug einholen.
Bereits eine Immobilie gefunden?
Wechseln Sie von der allgemeinen Beratung zu Ihrer spezifischen Transaktion und identifizieren Sie den nächsten Schritt.
Bereits eine Immobilie gefunden?
Wenn Sie eine Immobilie identifiziert, ein Reservierungsdokument oder einen CPCV erhalten haben oder zur Zahlung aufgefordert werden, ist dies der Zeitpunkt, an dem eine transaktionsspezifische Prüfung besonders relevant wird.
Rechtliche Dienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.
Häufig gestellte Fragen
Ja. Es gibt keine allgemeine Beschränkung, die ausländische Staatsangehörige vom Immobilienerwerb in Portugal ausschließt, und Käufer müssen nicht in Portugal ansässig sein.
Nein. Der Wohnsitz ist keine Voraussetzung für das Eigentum. Der Wohnsitzstatus kann jedoch die Besteuerung und Finanzierung beeinflussen und sollte daher bei der Planung des Kaufs berücksichtigt werden.
Eine portugiesische Steuernummer ist in der Regel erforderlich, um einen Immobilienerwerb abzuschließen und die damit verbundenen steuerlichen Pflichten zu erfüllen.
Bei vielen Transaktionen kann sich ein Käufer durch eine entsprechend vorbereitete Vollmacht vertreten lassen. Ob dies möglich ist und welche Form dafür erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Transaktion ab.
Anzahlungen werden zwischen den Parteien vereinbart und variieren. Höhe, Verwahrung und Behandlung im Fall eines nicht vollzogenen Kaufs sind vertragliche Fragen, die im Kaufvorvertrag geregelt werden.
Der Contrato-Promessa de Compra e Venda ist der vor der Kaufurkunde unterzeichnete Kaufvorvertrag. Er hält die vereinbarten Bedingungen, die Anzahlung und die Folgen fest, falls eine Partei den Kauf nicht vollzieht.
Die Prüfungen erfolgen in der Regel vor der Unterzeichnung, da der Kaufvorvertrag den Käufer meist bindet. Was geprüft werden sollte, hängt von der Immobilie und der Transaktion ab.
Ein Kauf umfasst typischerweise die IMT (Grunderwerbsteuer), Imposto do Selo (Stempelsteuer) sowie Notar- und Eintragungskosten, dazu laufende jährliche Kosten. Die Höhe hängt von der Immobilie, ihrer geplanten Nutzung und den Umständen des Käufers ab.
Ja. Plankäufe umfassen Unterlagen zum Bauprojekt, Baumeilensteine, gestaffelte Zahlungen und Schutzmechanismen bei Fertigstellung, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht vorkommen.
Häufig ja. Touristische Anlagen können Verwaltungsvereinbarungen, Einschränkungen der Eigennutzung, Gebühren und Übertragungsbedingungen aufweisen, die für gewöhnliche Wohnungen nicht gelten.
Weiterführende Ratgeber
Machen Sie weiter mit den Ratgebern und Tools, die die meisten Käufer als Nächstes nutzen.
Kosten und Steuern
Verstehen Sie die Immobiliensteuern, Honorare und laufenden Kosten eines Immobilienkaufs in Portugal.
Kaufnebenkosten-Rechner
Schätzen Sie Steuern, Gebühren und die zu erwartende Gesamtsumme.
Neubauimmobilie vom Plan kaufen
Ein praktischer Ratgeber für internationale Käufer, die eine Immobilie vor Fertigstellung oder endgültiger Übergabe kaufen.
Touristische Einheit in Portugal kaufen
Verstehen Sie die Immobilie, die Struktur des empreendimento turístico und das Betriebsmodell, bevor Sie kaufen.
Käufer-Guides
Praktische Hinweise für Käufer, die aus dem Ausland kaufen.
Wo in Portugal kaufen?
Vergleichen Sie die wichtigsten Immobilienmärkte Portugals und finden Sie die Region, die am besten zu Ihrem Lebensstil, Ihrer geplanten Nutzung oder Ihrer Investition passt.