Imóvel existente
ASPETOS-CHAVE A CONSIDERAR
- Título e registo existentes
- Estado físico
- Licenciamento
- Condomínio, quando aplicável
- Ocupação ou contratos existentes
COMO COMPRAR
Como Comprar Imóveis em Portugal
Um guia claro, passo a passo, para compradores internacionais, desde o planeamento da compra até à entrega das chaves.
RESPOSTA RÁPIDA
Como funciona a compra de um imóvel em Portugal?
Os compradores estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal sem serem residentes portugueses. O processo envolve normalmente definir a estrutura de compra e o orçamento, obter a identificação fiscal portuguesa necessária, selecionar o imóvel, negociar os termos comerciais, realizar a devida diligência, assinar o contrato-promessa de compra e venda quando aplicável, pagar os impostos devidos e concluir a aquisição por escritura ou instrumento equivalente autenticado.
A sequência exata pode variar consoante o imóvel, os acordos de financiamento e se a compra diz respeito a uma habitação existente, um empreendimento em construção (off-plan) ou uma unidade de empreendimento turístico.
Este guia fornece informação geral e não substitui aconselhamento sobre uma transação específica.
O seu percurso de compra
Sete etapas, desde as primeiras decisões até ao registo do imóvel em seu nome.
O processo de compra, passo a passo
Sete etapas, desde as primeiras decisões até ao registo do imóvel em seu nome.
PASSO 1
Planeie a sua compra
Antes de visitar imóveis, defina o que está a comprar e porquê. O uso pretendido do imóvel influencia os impostos, a documentação a rever, o tipo de imóvel adequado e até as regiões a considerar.
Defina um orçamento aproximado que inclua os custos de aquisição, não apenas o preço pedido, e decida desde cedo se a compra será financiada em dinheiro ou com recurso a financiamento, pois isso altera tanto o calendário como as proteções contratuais a exigir.
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Habitação própria permanente, segunda habitação ou investimento?
- Imóvel existente, em construção (off-plan) ou de empreendimento turístico?
- Dinheiro ou empréstimo?
- Orçamento de compra aproximado?
- Regiões preferidas?
- Data-alvo para a conclusão?
Próximo: Prepare-se para comprar
PASSO 2
Prepare-se para comprar
A maior parte do trabalho preparatório pode ser concluída antes de encontrar um imóvel. Os compradores internacionais normalmente obtêm um número de identificação fiscal português (NIF), organizam uma forma de efetuar pagamentos em Portugal e, quando há financiamento envolvido, iniciam cedo a conversa com o banco.
Se não vai estar em Portugal em momentos-chave, organize a representação com antecedência e não à última hora, e confirme quais os requisitos aplicáveis à sua transação específica.
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Obter um número de identificação fiscal português (NIF)
- Organizar contas bancárias e formas de pagamento para a compra
- Iniciar conversas de financiamento se houver empréstimo envolvido
- Confirmar a identificação e os documentos de suporte
- Considerar a representação caso vá comprar remotamente
Próximo: Procure e compare
PASSO 3
Procure e compare
Restrinja primeiro a localização, depois o imóvel. As regiões diferem em preço, sazonalidade, procura de arrendamento, acessibilidade e tipo de oferta disponível, e um imóvel adequado a habitação permanente pode não ser adequado a uso ocasional.
Compare cuidadosamente imóveis novos e usados: diferem em estado de conservação, documentação, garantias, prazos e verificações a realizar antes de qualquer pagamento.
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Selecionar regiões e compará-las lado a lado
- Decidir entre imóvel novo e usado
- Visitar ou organizar uma inspeção ao imóvel
- Pedir a documentação do imóvel desde cedo
- Registar os custos anuais, não apenas o preço
Próximo: Faça uma proposta ou reserva
PASSO 4
Faça uma proposta ou reserva
A sequência comercial começa normalmente com um preço pedido, seguido de negociação e uma proposta por escrito. Quando se utiliza uma reserva, o imóvel é retirado do mercado por um período definido, frequentemente mediante um pagamento de reserva.
Os documentos de reserva variam muito. Alguns são simples confirmações de interesse; outros contêm compromissos vinculativos, prazos e condições para a devolução do montante pago.
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Confirmar o preço, o que está incluído e o que está excluído
- Pôr os termos acordados por escrito
- Ler o documento de reserva antes de pagar
- Confirmar as condições em que o dinheiro é reembolsável
- Verificar o prazo para assinar o contrato-promessa
Próximo: Realize a devida diligência
PASSO 5
Realize a devida diligência
A devida diligência é a etapa em que o imóvel é verificado em vez de presumido. As verificações adequadas dependem da transação, e os empreendimentos em construção ou turísticos normalmente exigem documentação adicional.
Consoante a transação, as verificações podem incluir:
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Titularidade e quem está legalmente habilitado a vender
- Ónus, hipotecas e outros encargos
- Informação registral relativa ao imóvel
- Informação fiscal relativa ao imóvel
- Licenciamento e uso permitido
- Informação de planeamento e construção
- Documentação de condomínio, quando aplicável
- Restrições contratuais que afetem o uso ou a transmissão
- Documentação específica de empreendimentos em construção ou turísticos
Próximo: Reveja e assine o contrato-promessa de compra e venda
PASSO 6
Reveja e assine o contrato-promessa de compra e venda
Na maioria das transações portuguesas, as partes assinam um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) antes da escritura. Este documento regista os termos acordados e o sinal, e regula o que acontece caso uma das partes não conclua a compra.
Um CPCV normalmente aborda:
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- As partes e a sua capacidade para contratar
- Identificação do imóvel
- Preço e estrutura de pagamento
- Sinal e o seu tratamento
- Prazo de conclusão
- Condições a satisfazer antes da conclusão
- Consequências do incumprimento por qualquer das partes
- Documentos e obrigações de cada parte
Próximo: Conclua a compra
PASSO 7
Conclua a compra
A conclusão reúne as verificações finais, o pagamento dos impostos de compra e a assinatura da escritura ou instrumento equivalente autenticado, momento em que é pago o remanescente do preço.
Após a assinatura, a aquisição é registada e as chaves são entregues. O registo é o que torna a sua titularidade eficaz perante terceiros.
LISTA DE VERIFICAÇÃO PRÁTICA
- Repetir as verificações finais pouco antes da conclusão
- Pagar os impostos de compra aplicáveis
- Assinar a escritura ou o instrumento autenticado
- Pagar o remanescente do preço
- Registar a aquisição
- Receber as chaves e os documentos de entrega
A comprar a partir de fora de Portugal?
Muitos compradores internacionais concluem uma parte substancial do processo sem estarem permanentemente em Portugal.
Guias por país
Regional guides
Posso comprar um imóvel em Portugal remotamente?
Em muitas transações, um comprador pode ser representado através de uma procuração devidamente preparada, sujeita aos requisitos da transação específica.
O processo não é idêntico para todos os tipos de imóveis
Habitações existentes, empreendimentos em construção e unidades de empreendimentos turísticos seguem a mesma sequência geral, mas a documentação, os riscos e as proteções diferem.
Imóvel em construção (off-plan)
ASPETOS-CHAVE A CONSIDERAR
- Documentação do empreendimento
- Estado da construção
- Especificações
- Calendário de pagamentos
- Proteções de conclusão
- Marcos contratuais
Unidade de empreendimento turístico
ASPETOS-CHAVE A CONSIDERAR
- Estrutura do empreendimento turístico
- Regime de gestão ou exploração
- Restrições de uso pelo proprietário
- Taxas
- Regime de arrendamento
- Restrições à transmissão, quando aplicável
Erros comuns que os compradores internacionais devem evitar
Nenhum destes erros é invulgar. Todos são fáceis de evitar com um pouco de planeamento.
- 01
Pagar um valor de reserva antes de perceber os termos.
- 02
Tratar o CPCV como uma mera formalidade.
- 03
Dispensar verificações independentes ao imóvel e à documentação.
- 04
Orçamentar apenas o preço de compra.
- 05
Presumir que as compras em construção e de empreendimentos turísticos funcionam como uma compra normal de habitação.
- 06
Deixar o apoio profissional para imediatamente antes da conclusão.
Já encontrou um imóvel?
Passe da orientação geral para a sua transação específica e identifique o próximo passo.
Já encontrou um imóvel?
Se já identificou um imóvel, recebeu um documento de reserva ou um CPCV, ou lhe estão a pedir um pagamento, este é o momento em que a revisão específica da transação se torna particularmente relevante.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.
Perguntas frequentes
Sim. Não existe uma restrição geral que impeça cidadãos estrangeiros de comprar imóveis em Portugal, e os compradores não precisam de ser residentes portugueses.
Não. A residência não é condição para a titularidade. No entanto, o estatuto de residência pode afetar a tributação e o financiamento, pelo que deve ser considerado no planeamento da compra.
Um número de identificação fiscal português é normalmente exigido para concluir a aquisição de um imóvel e para tratar das obrigações fiscais associadas.
Em muitas transações, um comprador pode ser representado através de uma procuração devidamente preparada. Se tal é possível, e que forma deve assumir, depende da transação específica.
Os sinais são acordados entre as partes e variam. O montante, a forma como é retido e o que lhe acontece caso a compra não se conclua são matérias contratuais estabelecidas no contrato-promessa.
O Contrato-Promessa de Compra e Venda é o contrato-promessa assinado antes da escritura. Regista os termos acordados, o sinal e as consequências caso uma das partes não conclua a compra.
As verificações são normalmente realizadas antes da assinatura, uma vez que o contrato-promessa geralmente vincula o comprador. O que deve ser verificado depende do imóvel e da transação.
Uma compra envolve tipicamente o IMT, o Imposto do Selo e custos profissionais e de registo, além de custos anuais correntes. Os montantes dependem do imóvel, do seu uso pretendido e da situação do comprador.
Sim. As compras em construção envolvem documentação do empreendimento, marcos de construção, pagamentos faseados e proteções de conclusão que não existem na compra de uma habitação já existente.
Frequentemente, sim. Os empreendimentos turísticos podem envolver regimes de gestão, restrições ao uso pelo proprietário, taxas e condições de transmissão que não se aplicam a apartamentos residenciais comuns.
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