CUSTOS E IMPOSTOS
Custos e Impostos na Compra de Imóveis em Portugal
Compreenda os principais impostos e custos a orçamentar na compra de um imóvel em Portugal.
- Regras fiscais: 2026
RESPOSTA RÁPIDA
Quanto custa comprar um imóvel em Portugal?
Os dois principais impostos numa compra de imóvel em Portugal são o IMT (imposto municipal sobre as transmissões) e o Imposto do Selo sobre a aquisição. O IMT depende do valor, da classificação do imóvel, da região e da situação do comprador; o Imposto do Selo sobre a aquisição é cobrado à taxa de 0,8% sobre a mesma base tributável.
Além dos impostos, há custos de escritura, honorários profissionais e, quando há recurso a financiamento, encargos relacionados com o crédito. Os custos contínuos, como o IMI, os seguros e as despesas de condomínio, começam após a escritura.
Os valores dependem da transação. Esta página explica os componentes em vez de prometer uma única percentagem.
Visão geral rápida
É útil pensar nos custos de compra em três momentos, em vez de um único número.
Antes da escritura
Potenciais:
- Inspeção ao imóvel
- Revisão jurídica
- Avaliação
- Preparação do financiamento
No momento da compra
Tipicamente:
- IMT
- Imposto do Selo
- Custos de escritura e registo
- Honorários profissionais
Após a compra
Potenciais:
- IMI (imposto municipal sobre imóveis, anual)
- Despesas de condomínio
- Seguros
- Manutenção
- Taxas de resort ou de gestão, quando aplicável
Impostos de aquisição
Ambos os impostos de aquisição são calculados sobre a mesma base tributável: o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributável (VPT) do imóvel. Não é correto utilizar um VPT mais baixo quando o preço é superior.
IMT — imposto municipal sobre as transmissões
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é devido na aquisição. Para imóveis urbanos habitacionais adquiridos por um residente fiscal em Portugal, aplica-se uma tabela progressiva com uma taxa marginal e uma parcela a abater; outras classificações utilizam taxas fixas.
COMO SE DETERMINA O IMT
- A base tributável — o valor mais alto entre o preço e o valor tributável
- A classificação do imóvel (habitacional, rústico, outro urbano)
- Se o imóvel se situa no continente ou numa região autónoma
- Se o comprador será residente fiscal em Portugal na data da escritura
- Se o imóvel se destina a habitação própria e permanente do comprador
- Se se aplica um regime de primeira habitação (jovens até 35 anos)
Os imóveis rústicos são tributados a 5% e os outros imóveis urbanos a 6,5%, sem escalões progressivos.
Imposto do Selo sobre a aquisição
O Imposto do Selo sobre a transmissão de imóveis é cobrado à taxa de 0,8% sobre a mesma base tributável utilizada para o IMT, e é pago juntamente com este na escritura.
Outros custos de escritura
Não são impostos, mas fazem parte do montante necessário na escritura.
OUTROS CUSTOS DE ESCRITURA
- Honorários jurídicos de revisão e escritura
- Custos de notário ou de documento particular autenticado
- Custos de registo predial e de registo
- Certidões e pedidos de documentos
- Procuração, caso o comprador esteja representado
Custos relacionados com financiamento
Quando a compra é financiada, surgem custos adicionais relativos ao próprio financiamento.
CUSTOS RELACIONADOS COM FINANCIAMENTO
- Comissões de abertura e de processamento do banco
- Avaliação do imóvel exigida pelo banco
- Imposto do Selo sobre o crédito
- Seguro de vida e seguro do imóvel exigidos pelo banco
- Registo da hipoteca
Estes custos não estão incluídos na calculadora de impostos de aquisição.
Custos de posse contínuos
Orçamente o custo anual de possuir o imóvel, e não apenas o de o comprar.
CUSTOS DE POSSE CONTÍNUOS
- IMI — imposto municipal sobre imóveis, anual
- AIMI, quando o valor tributável total exceda o limiar legal
- Despesas de condomínio
- Seguros
- Serviços e manutenção
- Taxas de resort ou de gestão de arrendamento, quando aplicável
Está a comprar como não residente?
Portugal introduziu, em 2026, um regime específico de IMT para determinadas aquisições de imóveis urbanos habitacionais por não residentes. Quando aplicável, o IMT sobre a aquisição é determinado por essa regra, em vez da tabela progressiva habitacional.
Planeia tornar-se residente fiscal em Portugal após a compra?
O resultado pode depender do momento em que a residência é estabelecida e das condições legais e requisitos de pedido aplicáveis. O montante devido na aquisição não é automaticamente reduzido pela intenção de mudar de residência.
Regime de primeira habitação para compradores até 35 anos
Um regime de primeira habitação pode reduzir substancialmente, e nalguns casos eliminar, o IMT e o Imposto do Selo de aquisição para compradores elegíveis com até 35 anos que adquiram a sua habitação própria e permanente. Está sujeito a condições rigorosas.
CONDIÇÕES TÍPICAS
- Idade igual ou inferior a 35 anos na data da aquisição
- Não ser considerado dependente para efeitos de IRS
- Primeira aquisição elegível
- Não possuir imóvel urbano habitacional na data da compra nem nos três anos anteriores
- Imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente
Acima do limiar de isenção total, o benefício é limitado, pelo que as aquisições de valor mais elevado não ficam totalmente isentas.
Exemplos práticos
Quatro compras ilustrativas de €500.000, calculadas com as regras de 2026. Abra uma delas na calculadora para alterar os dados.
€500.000 habitação própria
Residente fiscal em Portugal — Continente
- IMT
- 26 236,65 €
- Imposto do Selo
- 4000 €
- Total de impostos de aquisição
- 30 236,65 €
€500.000 segunda habitação
Residente fiscal em Portugal — Continente
- IMT
- 27 300,11 €
- Imposto do Selo
- 4000 €
- Total de impostos de aquisição
- 31 300,11 €
€500.000 imóvel habitacional
Comprador não residente
- IMT
- 37 500 €
- Imposto do Selo
- 4000 €
- Total de impostos de aquisição
- 41 500 €
€500.000 habitação própria
Residente fiscal em Portugal — Madeira
- IMT
- 22 795,78 €
- Imposto do Selo
- 4000 €
- Total de impostos de aquisição
- 26 795,78 €
Calculadora de Custos de Compra
Estime o IMT e o Imposto do Selo da sua compra utilizando as regras de 2026, com uma explicação transparente de como o resultado foi obtido.
FONTES OFICIAIS
As taxas e os limiares são configurados a partir de fontes oficiais portuguesas.
- Código do IMT, Artigo 17.º — Autoridade Tributária e AduaneiraIMT rates and brackets applicable to property acquisitions.
- Ofício-Circulado n.º 40129/2026 — Autoridade Tributária e AduaneiraPractical IMT tables applicable for the 2026 tax year.
- Compra da casa (IMT e Imposto do Selo) — Autoridade Tributária e AduaneiraAdministrative guidance on tax due on a property purchase.
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 1.1 — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty of 0.8% on the onerous transfer of immovable property.
- Código do Imposto do Selo, Artigo 7.º-A — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty relief associated with the first-home regime.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República2026 regime applicable to certain acquisitions by non-residents.
Já encontrou um imóvel?
Passe da orientação geral para a sua transação específica e identifique o próximo passo.
Perguntas frequentes
Os principais impostos na aquisição são o IMT (imposto sobre as transmissões) e o Imposto do Selo à taxa de 0,8%. Ambos são calculados sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributável do imóvel.
Para imóveis urbanos habitacionais adquiridos por um residente fiscal em Portugal, o IMT utiliza uma tabela progressiva: a base tributável é multiplicada por uma taxa marginal, subtraindo-se depois uma parcela fixa a abater. Os imóveis rústicos e outros urbanos utilizam taxas fixas de 5% e 6,5%.
Uma regra específica de 2026 aplica-se a determinadas aquisições de imóveis urbanos habitacionais por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal na data da escritura. Quando aplicável, o montante devido na aquisição é determinado por essa regra.
O VPT é o valor patrimonial tributável do imóvel no sistema português. O IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT, pelo que um VPT mais elevado aumenta o imposto.
As regiões autónomas utilizam limiares mais elevados nas tabelas de IMT, o que normalmente resulta num montante de IMT mais baixo para o mesmo preço.
Sim. O IMI é cobrado anualmente pelo município, e o AIMI pode aplicar-se quando o valor tributável total detido exceda o limiar legal. As despesas de condomínio e os seguros são custos contínuos separados.
Não. Os honorários profissionais, os custos de registo e de escritura são distintos do IMT e do Imposto do Selo e devem ser orçamentados adicionalmente.
Pode alterar. As aquisições por empresas, fundos e outras entidades seguem regras diferentes e não são abrangidas pela calculadora deste site.
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