KOSTEN EN BELASTINGEN
Kosten en belastingen bij het kopen van vastgoed in Portugal
Krijg inzicht in de belangrijkste belastingen en kosten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van vastgoed in Portugal.
- Belastingregels: 2026
KORT ANTWOORD
Wat kost het om vastgoed te kopen in Portugal?
De twee belangrijkste belastingen bij de aankoop van vastgoed in Portugal zijn de IMT (Portugese overdrachtsbelasting) en de Imposto do Selo (Portugese zegelrecht) op de aankoop. De IMT hangt af van de waarde, de kwalificatie van het pand, de regio en de situatie van de koper; de Imposto do Selo op de aankoop bedraagt 0,8% over dezelfde heffingsgrondslag.
Naast de belastingen komen daar afsluitkosten, honoraria en – bij financiering – kosten rond de financiering bij. Doorlopende kosten zoals IMI, verzekering en gemeenschapskosten beginnen pas na de eigendomsoverdracht.
De precieze bedragen hangen af van de specifieke transactie. Deze pagina legt de afzonderlijke onderdelen uit in plaats van één vast percentage te beloven.
Overzicht in het kort
Het helpt om de aankoopkosten in drie fasen te bekijken, in plaats van als één enkel bedrag.
Vóór de eigendomsoverdracht
Mogelijk:
- Bouwkundige keuring
- Juridisch onderzoek
- Taxatie
- Voorbereiding van de financiering
Bij de aankoop
Doorgaans:
- IMT
- Imposto do Selo
- Afsluit- en registratiekosten
- Honoraria
Na de aankoop
Mogelijk:
- IMI (jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting)
- Gemeenschapskosten
- Verzekering
- Onderhoud
- Kosten voor resort of beheer, indien van toepassing
Aankoopbelastingen
Beide aankoopbelastingen worden berekend over dezelfde heffingsgrondslag: het hoogste bedrag van de koopprijs en de fiscale waarde van het pand (VPT). Een lagere fiscale waarde aanhouden terwijl de prijs hoger ligt, is niet toegestaan.
IMT — de Portugese overdrachtsbelasting
De IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) is verschuldigd bij de aankoop. Voor stedelijke woonpanden die worden gekocht door iemand met fiscale woonplaats in Portugal geldt een progressieve tabel met een marginaal tarief en een aftrekbedrag; andere kwalificaties vallen onder vaste tarieven.
WAAR DE IMT VAN AFHANGT
- De heffingsgrondslag — het hoogste bedrag van prijs en fiscale waarde
- De kwalificatie van het pand (woonhuis, landelijk, overig stedelijk)
- Of het pand zich op het vasteland of in een autonome regio bevindt
- Of de koper bij de eigendomsoverdracht fiscaal inwoner van Portugal zal zijn
- Of het pand de eigen permanente woning van de koper wordt
- Of een regeling voor de eerste woning (onder de 35 jaar) van toepassing is
Landelijke panden worden belast tegen 5% en overige stedelijke panden tegen 6,5%, zonder progressieve schijven.
Imposto do Selo bij de aankoop
De Imposto do Selo op de eigendomsoverdracht bedraagt 0,8% over dezelfde heffingsgrondslag als de IMT en wordt samen daarmee betaald bij de eigendomsoverdracht.
Overige afsluitkosten
Dit zijn geen belastingen, maar het zijn wel bedragen die bij de eigendomsoverdracht nodig zijn.
OVERIGE AFSLUITKOSTEN
- Advocaatkosten voor onderzoek en afronding
- Notaris- of aktekosten
- Kadaster- en registratiekosten
- Certificaten en documentvereisten
- Volmacht, als de koper wordt vertegenwoordigd
Kosten samenhangend met financiering
Wordt de aankoop gefinancierd, dan komen daar extra kosten rond de financiering zelf bij.
KOSTEN SAMENHANGEND MET FINANCIERING
- Behandelingskosten van de bank
- Door de kredietverstrekker vereiste taxatie van het pand
- Imposto do Selo op de lening
- Door de kredietverstrekker vereiste levens- en opstalverzekering
- Registratie van de hypotheek
Deze kosten zijn niet meegenomen in de rekentool voor aankoopbelastingen.
Doorlopende eigendomskosten
Houd ook rekening met de jaarlijkse kosten van het bezit, niet alleen met de aankoopkosten.
DOORLOPENDE EIGENDOMSKOSTEN
- IMI — jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting
- AIMI, als de totale fiscale waarde de wettelijke drempel overschrijdt
- Gemeenschapskosten
- Verzekering
- Nutsvoorzieningen en onderhoud
- Kosten voor resort of verhuurbeheer, indien van toepassing
Koopt u zonder fiscale woonplaats in Portugal?
Portugal heeft in 2026 een bijzondere IMT-regeling ingevoerd voor bepaalde aankopen van stedelijke woonpanden door personen zonder fiscale woonplaats in Portugal. Waar die van toepassing is, wordt de bij aankoop verschuldigde IMT bepaald volgens deze regel in plaats van de progressieve tabel voor woonpanden.
Bent u van plan na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal te worden?
De uitkomst kan afhangen van wanneer de fiscale woonplaats wordt gevestigd, evenals van de wettelijke voorwaarden en aanvraagvereisten. Het bij aankoop verschuldigde bedrag wordt niet automatisch verlaagd door het voornemen om later te verhuizen.
Regeling voor de eerste woning voor kopers tot 35 jaar
Een regeling voor de eerste woning kan de IMT en de Imposto do Selo bij aankoop aanzienlijk verlagen, en in sommige gevallen volledig laten vervallen, voor gekwalificeerde kopers tot 35 jaar die hun eigen permanente woning kopen. Er gelden strikte voorwaarden.
GEBRUIKELIJKE VOORWAARDEN
- Ten hoogste 35 jaar oud bij de aankoop
- Geen fiscaal ten laste komende persoon volgens de Portugese IRS
- Eerste gekwalificeerde aankoop
- Geen eigendom van stedelijke woonpanden op het moment van aankoop of in de voorafgaande drie jaar
- Het pand is uitsluitend bestemd als eigen permanente woning
Boven de drempel voor volledige vrijstelling is de tegemoetkoming begrensd, zodat duurdere aankopen niet volledig zijn vrijgesteld.
Rekenvoorbeelden
Vier illustratieve aankopen van € 500.000, berekend volgens de regels van 2026. Open een voorbeeld in de rekentool om de gegevens aan te passen.
Hoofdwoning voor € 500.000
Fiscaal inwoner van Portugal — vasteland
- IMT
- € 26.236,65
- Imposto do Selo
- € 4.000
- Totale aankoopbelastingen
- € 30.236,65
Tweede woning voor € 500.000
Fiscaal inwoner van Portugal — vasteland
- IMT
- € 27.300,11
- Imposto do Selo
- € 4.000
- Totale aankoopbelastingen
- € 31.300,11
Woonpand voor € 500.000
Koper zonder fiscale woonplaats in Portugal
- IMT
- € 37.500
- Imposto do Selo
- € 4.000
- Totale aankoopbelastingen
- € 41.500
Hoofdwoning voor € 500.000
Fiscaal inwoner van Portugal — Madeira
- IMT
- € 22.795,78
- Imposto do Selo
- € 4.000
- Totale aankoopbelastingen
- € 26.795,78
Rekentool voor aankoopkosten
Schat de IMT en de Imposto do Selo voor uw eigen aankoop volgens de regels van 2026, met een duidelijk overzicht van de berekening.
OFFICIËLE BRONNEN
Tarieven en drempelwaarden worden ingesteld aan de hand van officiële Portugese bronnen.
- Código do IMT, Artigo 17.º — Autoridade Tributária e AduaneiraIMT rates and brackets applicable to property acquisitions.
- Ofício-Circulado n.º 40129/2026 — Autoridade Tributária e AduaneiraPractical IMT tables applicable for the 2026 tax year.
- Compra da casa (IMT e Imposto do Selo) — Autoridade Tributária e AduaneiraAdministrative guidance on tax due on a property purchase.
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 1.1 — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty of 0.8% on the onerous transfer of immovable property.
- Código do Imposto do Selo, Artigo 7.º-A — Autoridade Tributária e AduaneiraStamp Duty relief associated with the first-home regime.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República2026 regime applicable to certain acquisitions by non-residents.
Al een woning gevonden?
Ga van algemene begeleiding naar uw specifieke transactie en identificeer de volgende stap.
Veelgestelde vragen
De belangrijkste belastingen bij aankoop zijn de IMT (overdrachtsbelasting) en de Imposto do Selo van 0,8%. Beide worden berekend over het hoogste bedrag van de koopprijs en de fiscale waarde van het pand.
Voor stedelijke woonpanden die worden gekocht door iemand met fiscale woonplaats in Portugal geldt een progressieve tabel: de heffingsgrondslag wordt vermenigvuldigd met een marginaal tarief, waarna een vast aftrekbedrag wordt afgetrokken. Landelijke en overige stedelijke panden vallen onder vaste tarieven van 5% en 6,5%.
Een bijzondere regel uit 2026 geldt voor bepaalde aankopen van stedelijke woonpanden door kopers die op het moment van de eigendomsoverdracht niet fiscaal inwoner van Portugal zijn. Waar die van toepassing is, bepaalt deze regel het bij aankoop verschuldigde bedrag.
De VPT is de fiscale waarde van het pand in het Portugese systeem. IMT en Imposto do Selo worden berekend over het hoogste bedrag van koopprijs en VPT, dus een hogere VPT verhoogt de belasting.
De autonome regio's hanteren hogere drempelwaarden in de IMT-tabellen, wat bij eenzelfde prijs meestal tot een lagere IMT leidt.
Ja. De IMI wordt jaarlijks geheven door de gemeente, en de AIMI kan van toepassing zijn als de totale gehouden fiscale waarde de wettelijke drempel overschrijdt. Gemeenschapskosten en verzekering zijn afzonderlijke doorlopende kosten.
Nee. Honoraria, registratie- en afsluitkosten staan los van de IMT en de Imposto do Selo en moeten er apart bovenop worden begroot.
Dat kan. Aankopen door vennootschappen, fondsen en andere rechtspersonen volgen andere regels en worden door de rekentool op deze pagina niet meegenomen.
Meer gidsen
Waar de meeste kopers vervolgens naartoe gaan.
Rekentool voor aankoopkosten
Schat de IMT en de Imposto do Selo voor uw eigen aankoop volgens de regels van 2026, met een duidelijk overzicht van de berekening.
Vastgoed kopen
Een duidelijk, uitgebreid overzicht van het aankoopproces van vastgoed in Portugal — van de eerste zoektocht tot de escritura.
Juridische ondersteuning
Een onafhankelijke juridische controle voordat u een reservering ondertekent, een aanbetaling doet of een CPCV tekent.